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有了暂行办法,业主多了个专业“验房师”

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近两年,由于房屋工程质量导致的房企和业主矛盾,依然频频发生。8月份广州出台的《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)引起不少市民的关注,希望这个暂行办法可以使购房者对房屋质量更有信心——毕竟有了保险,是不是就意味着出现大问题时,也能有足够资金进行维修或者赔付,从而保证购房者的权益?

有专家认为,广州这个《暂行办法》在保障购房者或者居住者的居住安全方面的作用,可能还没那么快能体现,根据其第四条的规定:本市居住用地出让时,土地出让人应当将投保缺陷保险列为出让条件,并将投保缺陷保险列入出让合同。这也意味着,首先要看哪些居住用地的出让条件中将投保缺陷保险列为出让条件之一,《暂行办法》的效果显现可能还须时日。

值得留意的是,这个《暂行办法》主要针对的是工程质量潜在缺陷,指住宅工程在竣工验收时未能发现的缺陷。

广州日报全媒体记者查询到,住建部出台的《商品房销售管理办法》中的第三十三条中已规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任;当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定;保修期从交付之日起计算。

投保缺陷保险

将被列入土地出让条件

广州日报全媒体记者了解到,此《暂行条例》实施后,在居住用地出让时,将把投保缺陷保险列入土地出让条件。未来,即使房屋过了房屋保修期,但若在保险期内,业主发现住宅存在墙体开裂、漏水等质量缺陷,可以向保险公司提出索赔申请。而在业主收楼时,建设单位将《工程质量潜在缺陷保险告知书》随《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》一并交付业主。

保险方面的专家表示,这个推广的保险属于IDI工程质量潜在缺陷保险。对社会来说,房屋是大多数人最重要的财产和生活保障,当出现质量问题时,由于赔偿机制不健全,用户始终处于弱势地位。通过实施工程质量保险制度,完善了工程质量保障体系,较好地消除了因责任主体消失或难以履职而导致的业主权益得不到保障的情况。

业内观点

相当于延长了保修期

智谷趋势楼市首席研究员黄怡认为,广州将在新建住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险,是一次很有价值的尝试。首先,引入了保险公司作为利益相关方,参与房屋竣工验收。除了业主之外,保险公司也会非常关心房屋交付时的质量情况。由于保险的范围是“工程质量潜在缺陷”,也就是房子在竣工验收时“未能发现”的问题,保险公司对验收时的质量情况,肯定会打起十二分精神,相当于给业主增加了一个风险共担的“收房人”。

其次,办法中除了引入保险公司,还引入了另一个角色:风险管理机构。这一机构的任务是,对交付验收的房屋,进行全方位的工程质量风险评估。这就好比增加了一个非常专业的“验房师”,为业主和保险公司,提供有参考价值的评估意见。

第三,推行保险的方法,能够延长房屋的“保修期”。开发商交付的房屋,有不少是在三年、五年之后才发现问题,比如渗漏、裂缝等,往往已经过了合同约定的保修期。而广州《暂行办法》中,区分了“缺陷责任期”和“保险责任期”,前者为2年,由建设单位负责维修,后者则由保险公司理赔。“保险责任期”的时间,长度在五年、十年不等,相当于延长了“保修期”。

业内观点

督促开发商给工程质量买保险

在房地产行业工作多年的资深工程师潘先生认为,新办法应该不会给房企带来多大压力,可以说是对各方都有利。现在的品牌开发商对成本优化都做得比较到位,相对于地价来说,买个保险的成本是非常低的。买了保险后,保险公司和风险管理机构,也会对开发商进行质量监督,等于倒逼开发商,更加严格地管控质量问题,避免验收时无法通过。

专家同时指出,也要防止实际操作中出现复杂的情况,给开发商提供“甩锅”的理由。比如说,开发商在工程管理的时候,往往是收取了施工单位一定的质量保证金的。买保险的成本,如果被开发商转移到质量保证金里面,可能会导致施工单位更加懈怠,因为质量保证金的总额并不高,即使被扣掉也无关紧要。

另外,质量问题的界定本身很不简单,相关保险条款肯定也很复杂。如果真的出现质量问题,要防止开发商和施工单位因为有了保险公司兜底而降低维修的积极性,甚至出现相互“甩锅”的情况。(陈白帆)

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