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独家:北京新房限售五年低调上线 土拍开启“单块”调控模式

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北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

在新一轮楼市调控大潮中,限售成了2017年下半年的主旋律。二线城市纷纷开启限售模式,大部分为两、三年限售。

这一轮限售潮中,一线城市北上广深似乎未受波及。然而网易房产了解到,北京在2016年10月份就已经开始限售,限售年限为5年。

这一时间比厦门2017年3月25日开始的政策还要早,北京实际上已经走在了各大城市的前头。

厦门限售政策为新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易,开启限售之后,楼市迅速迎来冰冻期。2017年1-6月商品房成交面积为176万平方米,同比下跌37%;成交金额425.8亿元,同比下跌27%;商品住宅方面,1-6月成交面积为89.5万平方米,同比下跌过半达到53%,成交金额306.2亿元,同比下跌35%。6月份的厦门土拍首次爆冷,不论是参加企业数还是成交价都出现了冷场的局面,限售政策威力不小。

和政府发布明文宣布限售措施不同,北京的限售采用的方式是在土地竞买标书中告知房地产开发商地块限售事项。政府在这一事件上并未有更多动作,也让开发商对此事沉默不语。

点对点限售背后是政府的土地账

北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

北京市海淀区四道口地区I地块F1住宅混合公建用地标书

2017年9月21日拍出

北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

北京市东城区永外大街地块标书

2017年7月18日拍出

“等于就是变相公布。”某业内知名专家表示,“政策没有让整个市场限售,而是单个地块限售,还是比较灵活的。不让土地市场出现地王,干扰土地市场调控效果。”

2017年北京市住宅用地呈现“宽出严入”的情况。一方面大幅度增加土地供给,另一方面对土地价格、配建等各个指标进行严格规定。

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确表示,未来五年加快供地。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

目前北京市出让的商品住宅地块大多为“限房价、竞地价、竞自持”。地块将来建设的商品住房设定了销售限价,并且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。当竞买价格到达土地上限时,则转为现场竞报企业自持商品住房面积。当现场竞报自持面积比例到达上限时,则转为高标准商品住宅建设方案投报程序。

新形式下,房企的拿地决策也日趋冷静。11月3日,北京市土地市场1宗平谷区“限房价、竞地价”的普通商品住宅用地流拍。上次北京出现土地流拍情况还要追溯到2015年11月。

不仅是流拍,北京市出让的大量土地以较低溢价拍出。据统计,北京市最近几幅宅地溢价率最高仅为19.5%,其余地块均接近底价成交。

北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

北京新房限售五年低调上线 土拍开启调控模式

政策未来走向如何

“其实从预期角度来讲,假如市场依旧火热,北京也可以升级、扩围限售措施。”专家表示。

近一年北京新建商品住宅月度成交数据,从过去90万平方米左右的中高位水平总体上下滑,近几个月月度成交总体上位于50万平方米以下的低位水平。2017年9月份,北京新建商品住宅成交面积为37万平方米,环比增长3%,同比减少60%。传统的金九银十也未能出现,北京楼市在认房又认贷、商住房交易管制等政策框架下,投资投机需求得到了有效的抑制,进入了平稳发展的时期。

目前看来,北京楼市将继续坚持稳定市场的导向。“北京楼市现在趋稳了,政策属于点对点操作。是否扩围视市场情况而定,现阶段还没有必要。”专家说。

北京政府的调控思路已经逐渐明晰,供给侧从土地下手,目的是巩固后续的房地产长效机制,促进楼市的健康发展。

“调控以限售等政策为主,短期内对于市场降温,引导消费者市场预期,会起到相应的效果,长期内,仍然需要长效机制的配合才能长久稳定市场。”链家研究院杨现领博士表示。

一般来说,土地政策传导至房地产市场仍需2年左右的时间。预计未来北京将有大量住宅产品和自持住宅上市。从供给角度而言,这部分5年限售的房产会在供给端进一步稳定北京房价,为将要出台的房地产长效机制赢得时间。

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