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土地市场热度回落 高价地项目风险暗埋

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持续趋严的楼市调控压力,正不断传导至土地市场

各地的交易信息显示,进入年末,土地市场的交易规模仍大,但热度明显回落,主要体现在溢价率下降、竞价次数减少、难以突破最高限价,等等。部分城市还出现了罕见的流标、流拍现象。其中,热点城市的降温尤其明显,三四线城市相对平稳。

伟业我爱我家(微博)市场研究院数据统计显示,截至11月17日,今年一线城市已供应住宅用地228宗,较2016年全年增长了50%。但平均溢价率仅有19.04%,较2016年下降了47.86个百分点。

分析人士指出,市场的降温主要源于需求端。此前的大量拿地,导致房企的资金状况出现一定的紧张,并影响到其在土地市场的决策思路。由于调控从紧的预期仍在,企业在土地市场可能会有所顾忌。而按照房地产开发周期,此前的不少高价地项目在明年的“小年”迎来入市,其前景恐难言乐观。

一线城市惊现流标

进入年末,土地市场的交易规模并无下降态势。根据国家统计局的数据,今年1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速创最近三年的新高,并比1-9月份提高0.7个百分点。

由于2015年和2016年房企的拿地面积连续出现负增长,这种“补库存”的行为就易于理解。但到今年年末,以往的“抢地盛况”并未出现。热点城市尤为显著。

11月16日,苏州举行近期最大型的一场土地拍卖,推出的8宗地块,总出让面积达到67.55万平方米。但在拍卖阶段,5幅地块均为底价成交,其余地块的溢价率也相对较低,最高溢价率仅为22%。

按照苏州的土拍政策,这8宗宅地全部设置了限价,但均未突破这一价格。

此前的10月31日,同样作为曾经房价上涨“四小龙”之一的南京,推出4宗位于主城区的地块,但在拍卖中,报价也均未达到最高限价。

??? 一线城市甚至流标。11月3日,北京平谷区的一宗“限房价、竞地价”地块遭遇流标,这是最近两年来北京土地市场首次出现流标现象。同日成交的另外两宗土地(共有产权地块),则以底价或接近底价成交。

此后,北京又推出多宗位置较佳的大体量地块,但多数以较低的溢价率成交,且极少突破最高限价。

今年下半年,广州也出现两宗土地流标现象。

伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,截至11月17日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,比2016年下降2.2%。同期,四大一线城市住宅用地的平均溢价率为19.04%,较2016年的66.9%下降了47.86个百分点,为近8年来的次低。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博?博客)分析表示,在调控政策下,2017年宅地供应不仅增加,而且普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式,地价基本都有最高限制,所以“地王”现象在今年得到了有效的控制。

他还表示,北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房(共有产权房)用地,上海、深圳也推出了专门的租赁用地。这些土地由于利润空间小,开发商的积极性不高,大多都只经过一两轮的争夺便已成交,有的甚至是以底价成交,所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑。

房企现金流趋紧

土地交易的降温,主要是由于需求端热情下降所致。上海易居(博客)房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,在监管层的督促下,地方政府仍会维持一定的供地节奏。但房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。

这种压力主要来自于两个方面,其一,融资政策收紧,股权融资渠道基本被切断,债权融资也大受影响。其二,房企拿地规模较大,无论在公开市场还是股权并购市场,均大量拿地。即使大型房企今年录得创纪录的销售规模,仍然难以弥补现金流的缺口。

???万科公告显示,今年前三季度,万科经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

?? 由于万科持有的现金达到943亿元,因此这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。

??? 如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。为“快速回收现金流”,华侨城意欲全面退出曾在2015年获取的“新著东方”项目,当年的拿地价格达83亿。

??? 大部分分析人士认为,若推出优质地块,未来土地交易仍有继续升温的可能。但总体而言,市场很难在短期内重现去年的“盛况”。

不仅如此,类似“新著东方”项目陷入困境的现象甚至可能重演。

??? 严跃进认为,按照正常的房地产开发周期,2016年和2017年上半年获取的高价地项目,将在明年和后年入市。考虑到调控政策不会放松,且明年很有可能迎来“小年”,房企此前获取的一些高价地项目,存在“踏空”的可能。

“如果房企过于集中地在一些城市布局,高价地就会面临较高的开发成本、较大的销售压力。”严跃进说,“一线城市的限价政策不仅影响销售节奏,而且会影响到项目利润。”

??? 某房企人士向21世纪经济报道记者表示,由于设置了最高限价,部分土地的平均价格并不高。但由于很多地块的配建规模较大,可售的商品住宅部分成本仍被拉高。在企业的测算中,这类高价地为数不少。

据21世纪经济报道记者了解,为避免陷入热点城市的调控“泥潭”,部分房企开始在调控并不严厉的三四线城市拿地。因为这些城市的项目周转快,容易获取现金流。

??? 大部分分析人士认为,受此影响,除非祭出非常严厉的调控政策,否则三四线城市的土地市场不会很快降温,尤其是位于热点城市周边和城市群内的三四线城市。

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