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融资环境偏紧 房企“出海”筹钱

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2018年开年以来,碧桂园、泰禾集团、龙湖地产等多家房企陆续发布海外融资计划。业内专家表示,预计2018年地产融资政策仍会保持整体偏紧,在此情况下,短期内房企海外融资规模料继续扩大,多元化融资方式或成为房企融资破局关键。

“出海”寻求融资机会

新年伊始,碧桂园等多家房地产企业“扬帆出海”,寻求融资机会。根据房企发布的公告统计,1月上旬房企计划海外融资规模累计已超过45亿美元。

比如,龙湖地产1月9日发布公告宣布与高盛、海通国际、摩根士丹利、汇丰及花旗,就发行于2023年到期的3亿美元3.9%优先票据及于2028年到期的5亿美元4.5%优先票据订立购买协议,票据发行的估计所得款项总额约为7.981亿美元。碧桂园10日发布公告宣布拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。票据发行估计所得款项净额约为8.39亿美元,碧桂园拟将该笔款项用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。

“房企积极到海外市场筹钱,主要是为了缓解其所面临的资金压力。”明源地产研究院副院长刘策表示,2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》,正式实施公司债新政。众多房企在2015-2016年发债,而这批债券将陆续在2018年进入回售期。

“与此同时,在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下,加之三四线城市的楼市风光或难再现,预计房地产销售回款不会太乐观。”刘策表示,2018年将是国内大型房企较为艰难的一年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,部分房企当前销售业绩呈现增速放缓的态势,资金方面有一定压力;另外,部分房企此前有很多“地王”项目,也需要类似融资。虽然国外市场融资成本也在上升,但渠道仍较为通畅。

境内融资环境从紧

房企密集出海寻求融资的热潮从2017年就已开始。克尔瑞地产研究中心数据显示,2017年1-11月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点。

与此同时,房企境内公司债发行总量明显下降。中国指数研究院数据显示,2017年全年,公司债共计发行622亿元,同比下降85.6%。

民生证券分析师杨柳认为:“相比2016年相对宽松的融资渠道,2017年以来各种地产融资渠道纷纷受到限制。证监会和银监会两个体系,都加强了对地产融资的监管。”

比如,2017年,银监会对整个银行业展开的“三三四”检查大大限制了银行资金流向地产。银监会日前印发的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》中也将违反房地产行业政策列为今年整治的要点。

与此同时,房企借“影子银行”等暗道进行融资的渠道也引起了监管的警觉。2017年12月,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,强调不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。今年1月,银监会再发文将委托贷款纳入严监管。

另外,2017年房企债券融资则处于全年收紧的状态。杨柳分析,2017年房企发债整体上受限制较多,且发债成本上升较快,导致许多企业取消或延迟发债。另外,从审批速度上看,2017对地产债的审核速度始终较慢,降低了企业通过发债进行融资的偏好。

“从2010年‘国十一条’政策发布之后,房地产企业股权融资开始了实质上的停滞。”杨柳表示,房企IPO自2010年以来基本停滞,仅有两家房地产企业在2015年12月实现A股上市,融资534亿元。而配股自2009年以来极少采用,仅有两家房地产企业在2016年配股29亿元。此外,增发一直是房地产企业股权融资最主要的方式,2017年1-11月的地产企业增发募集资金335.22亿元,同比下降78.27%。

创新融资渠道成关键

值得注意的是,除了辗转到海外进行融资外,房企也在国内积极拓展新的融资方式。克尔瑞地产研究中心发布的《2017年度全国房地产市场总结与展望》显示,房企的融资方式越来越多元化,房地产私募基金、资产证券化(ABS)、房地产投资信托(REITs)、永续债等创新融资方式不断涌现。自2015年6月万科发布国内首只公募REITs后,ABS逐渐成为房企融资的一个突破口。2017年前11个月,多家企业完成发行ABS产品,发行金额总计423亿元,同比大幅增长210%,大大超过2016年全年总量。

“从长远看,直接融资或成房企融资大趋势之一。”刘策表示,但提升直接融资比例需要很长时间过渡,当前估值合理的基础资产仍然过少,制约了直接融资比例。

“考虑到融资监管层面政策的延续性,以及整体中性货币政策的操作空间,预计2018年地产的融资政策仍会保持整体偏紧,对不同渠道‘有保有压’。”杨柳表示,除传统地产融资渠道外,地产相关的资产证券化产品在2017年蓬勃发展,成为了监管部门鼓励发行和金融机构拓展业务的重点。

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