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严厉调控难挡大象奔跑 16家千亿房企市占率近30%

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去年严厉的楼市调控,没有阻挡大房企加速奔跑的脚步,无论是规模还是增速都表现亮眼。证券时报记者统计,目前已公布去年销售业绩的上市房企中,有16家超过千亿,合计销售额达到39829.23亿。以国家统计局最新公布的2017年全国商品房销售额133701亿计算,这16家千亿房企的市场份额已经达到29.8%。而从增速来看,16家千亿房企中,有10家房企同比增速超过40%,占比高达62.5%。

大房企逆势增长的原因是什么?这种高增长在未来能否持续?接受证券时报记者采访的业内人士认为,“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”已成行业共识,行业集中度越来越高,大房企争相加速奔跑,加上全国化布局及资源、产品等优势,强者恒强更加明显。预计龙头房企业绩高增长仍将持续,市场份额加速提升的趋势不会改变。

千亿房企增速领跑

最新数据显示,2017年1-12月,全国商品房销售额133701亿元,同比增长13.7%。受去年全国各地严厉调控影响,全国商品房销售额累计增速回落,至2017年年底,累计回落幅度达20.3个百分点。

尽管全国商品房销售额增速大幅下降,但是大型房企的销售额增速仍保持了较高增长。证券时报记者统计,16家千亿房企中,除中海外,销售额增速均超过了全行业增速(13.7%),并且有12家房企增速超过了2016年全行业34%的高增长水平,更有10家房企增速超过40%。其中,融创增速最快,高达140%。

与去年“期中考试”成绩排名对比来看,16家千亿房企中,前三强均突破5000亿,分别是碧桂园5508亿、万科5298.8亿、恒大5009.5亿,规模排名与去年“期中考试”成绩排名保持一致。融创则从第7名跃升为第4名,达到3620.1亿。另外,保利和绿地销售额均超过3000亿,中海超过2000亿。此外,龙湖、华润、华夏幸福销售额均超过1500亿。

中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,公布2017年销售业绩的上市房企合计42家,合计2017年销售额43897亿,同比增幅达50%,刷新历史记录。

三四线城市放量

尽管去年楼市调控史上最严,但“大象”赛跑并没有止步,而且跑的速度越来越快。这些大房企逆势高增长的原因是什么?

“行业集中度在不断提升,如果你不加速奔跑,你就不进则退了。”新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时说,未来大房企市场规模会越来越大,预计到2020年,20强房企市场份额将占60-70%,百强房企市场份额将占80%以上,所以大企业必须加速跑。另外,因为客户、银行、基金、供应商、地方政府等资源都在向大企业集中,大企业自然跑得快。

业内专家认为,从布局来看,龙头房企提前以较低成本布局全国区域增长极,在去年一线和重点二线城市严厉调控的背景下,抢抓非热点二三四线城市放量契机,特别是靠近长三角、珠三角及北京周边城市群的三四线城市成交出现较大增长。碧桂园的高增长就与其在三四线城市布局较多有关。

“从产品来看,龙头房企牢牢把握市场需求变化和结构性机遇,刚需、改善型产品销售较好。”蒋云峰说,此外,从营销角度看,去年大房企营销力度加大,电 商、全民营销等营销手段纯熟。特别是万科、碧桂园等大房企实行的合伙人制比较有效,销售量大增。

欧阳捷还认为,布局面宽的大房企,在市场东方不亮西方亮的情况下,能够保证业绩增长可持续。最重要的是企业家的意愿,推动企业不断向前跑。“因为希望更快增长,逼着他进驻更多的城市。有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。”他说。

高增长或将持续

在地产行业集中度持续提升的大背景下,强者恒强成为共识,业绩亮眼的龙头房企也被资本市场看好。今年以来,龙头房企股价持续上涨,多位券商分析师继续看好今年龙头房企的表现。

广发证券分析师乐加栋认为,行业政策边际改善将带动重点城市成交结构性向好,一二线龙头公司将充分受益,销售规模将持续增长,加上拿地利润率的改善、资金成本的相对稳定以及管控效率的提升则保障了销售规模增长向业绩增长的最终兑现,龙头房企估值将提升。

中信建投分析师陈慎也认为,差别化调控思路确实在稳定整个房地产市场,在2018年整体市场量价稳定的基础上,行业集中度的提升仍将带来优质企业业绩持续释放的机会。

“分析师看好地产股,是因为头部效应,行业集中度不断提升,资源向大企业集中,特别是上市公司,业绩回报越来越高。”欧阳捷说,龙头房企业绩高增长至少还要持续3年,龙头房企市场份额加速提升的趋势不会改变。

克而瑞研究中心也预计,2018年龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展,碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿,TOP10房企的行业集中度有望达35%。

不过,蒋云峰则认为,今年大型房企的销售业绩将保持增长,但是增速或有所放缓。

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