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房地产调控再定调:抑制投机与长效机制并进

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房地产调控再定调:抑制投机与长效机制并进

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

在去年10月被写入十九大报告后,“房住不炒”又写入政府工作报告。分析人士认为,这一做法顺理成章,也说明抑制投机仍将是房地产调控政策的重要方向。

与此同时,长效机制和住房制度的构建也被提及,与之相关的租赁市场、房地产税立法再度明确,成为另一项重要关注点。

短期政策不会松动

今年1月,在国家统计局单列的15个热点城市中,已有11个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格跌至去年同期以下。

这一成果的取得,有赖于2016年以来的一系列调控政策。在一线城市的带动下,以限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”为代表的调控政策向中西部区域和二三线城市蔓延,这种以抑制投机、稳定市场为导向的政策,使热点城市的房地产市场明显降温。

因此,“房住不炒”写入今年政府工作报告,被认为是政策的延续。“房住不炒”最早在2016年年末的中央经济工作会议上提出,此后监管层又在多个场合提及。虽然2017年的政府工作报告中未予提及,但也提出了“坚持住房的居住属性”的说法。

多数机构分析认为,对于热点城市,今年房地产调控政策不会有实质性松动。部分城市会推出放宽落户、购房补贴等人才政策,但对房地产市场的影响不会太大。

实际上,“房住不炒”对市场的影响力难以估量。由于“房住不炒”还在去年10月被写入十九大报告,因此未来五年楼市政策都很难有松动。北京某房企人士向21世纪经济报道表示,这甚至会影响购房者的价值观,从观念上回归房屋的居住属性。

三四线城市的去库存,则有赖于棚户区改造。过去几年来,大规模棚户区改造使得三四线城市的库存大量消化,如今全国整体库存规模已降至2014年年末的水平。但货币化安置的做法,也被认为在一定程度上推涨了房价。

今年的政府工作报告提出,“启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。”亚豪机构市场推广总监郭毅指出,过去三年,棚改开工量分别为580万套、606万套和609万套,三四线城市占到棚改总量的八成以上。今年开始的新三年棚改攻坚计划,将继续给三四线楼市释放红利。

但有分析人士指出,今年并未提出“货币化安置”的说法,可能预示着货币化安置的比重将有所下降,这对于稳定三四线城市的房价大有裨益。

值得注意的是,对金融政策和货币政策的表述,同样将对房地产市场产生影响。报告指出,“加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管,进一步完善金融监管”。还提到,“疏通货币政策传导渠道,用好差异化准备金、差异化信贷等政策,引导资金更多投向小微企业、三农和贫困地区,更好服务实体经济。”

房地产业的资本属性较强,过去几年间,大量资本通过影子银行、表外资产流向房地产。郭毅认为,尽管今年的货币政策仍是稳健中性,但已经出现局部资产泡沫化趋势的房地产业,很难再获得像2016年一样的支持力度。

长效机制“在路上”

在长效制度方面,同样有不少关注点。其中,“长效机制”已经连续两年被提及,并从去年的“加快建立和完善”,变为“建立健全”,此举被很多专家理解为长效机制“已经在路上”。

长效机制的内容甚广,既包含住房制度,又有税收、土地等制度。其中,“稳妥推进房地产税立法”的提出,被认为是一大亮点。

3月4日,全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在新闻发布会上提出,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

在时间上,根据对现行的税收条例上升为法律所做的时间安排,将力争在2020年前完成。

作为长效机制的一部分,房地产税对调节(资产)收入分配和财富差距、培育地方主体税源、抑制房价上涨等均有积极作用。专家分析,其中可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并,增加持有环节的税收,减少交易环节的税收等。

2011年1月,上海、重庆曾启动房产税试点,但效果有限。目前正在起草的房地产税法,不只是沪渝试点的房产税的简单升级替代,而是全新的税种。

此外,住房制度已连续三年被政府工作报告提及,但其内涵已从过去两年的“租购并举”,变为“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。

对于其中的“多渠道保障”,政府工作报告的表述为,“支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。”也即,包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分。

这一调整已经体现在土地出让环节,过去两年来,各地陆续推出租赁住房用地,使得土地出让中的租赁用地比重明显增加。中原地产统计,至2017年底,全国超过10个城市成交了租赁类土地,测算供应量超过8万套。

上述机构还指出,近一年多来,全国超12个省区50个城市出台了涉及租赁的政策。随着租赁住房供应规模的加大,未来的市场供应结构也将逐渐发生调整。商品住房的供应主体地位将有所弱化,这对于保障居住权利、稳定房价来说颇有好处。

长效机制在近两年被不断强化,是房地产调控的一项重要转变,说明楼市调控正从短期行为演变成长期做法。按照中原地产首席分析师张大伟的说法,未来几年,长效机制仍将是房地产政策的重要着力点,并将逐渐发挥作用。长效机制完全建立后,可较好地调节供需关系,市场也将免于大起大落。

新城控股副总裁欧阳捷甚至认为,过去的地产“周期论”可能不再成立,因为长效机制会保证市场的平稳。(21世纪经济报道)

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