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利润大爆发之后 2018年房企面临市场下滑和资金链风险

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2015年至2017年一季度火热的楼市,令大部分主流房企都赚得“盆满钵满”,这也在2017年财报中得到反映。

碧桂园、万科、恒大销售突破5000亿大关,成为2017年房企丰收的镜像。在此基础上,主流房企超过8成在2017年利润明显上涨甚至翻倍。

然而房地产市场自有其周期。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续,2018年各房企将面临市场下滑和资金链的双重风险。

事实上,房企融资和资金链问题在2017年已经显露端倪。境内融资如公司债大幅减少,高成本的境外融资风行。进入2018年,就连传统的银行开发贷成本也在上扬。

包括碧桂园、中国奥园等房企在内,其财务负责人均对21世纪经济报道记者表示,2018年是融资环境很紧的一年。中原地产等机构更认为,2018年将是房企4年来资金压力最大的一年。

利润大爆发

尽管从2017年3月北京“3·17”调控开始,全国110多个城市已出台270余项调控政策,但2017年的楼市依然创了新高,尤其是龙头房企和标杆房企业绩暴涨。

中国指数研究院监测显示,2017年全国商业地产销售面积共17594万平方米,同比增长20.2%。共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%。

中原地产也指出,2017年房地产市场的销售面积与金额再次刷新历史同期记录,大部分房企超额完成年度目标。

截至目前,已公布2017年销售业绩的上市房企共42家,合计2017年销售额高达43897亿,同比2016年上涨50%。42家房企一年同比多卖房1.44万亿。

销售规模增长也给主流房企的利润带来良好表现。截至3月21日,据中原地产研究中心统计,已发布年报的房企约40多家,超过8成在2017年利润明显上涨。

另外公布2017年年报预告的上市房企合计106家,其中79家预告预盈与预增,预计亏损的企业占比10%左右。

已发布年报数据显示,大部分房企的净利润增幅在30%到90%之间;不少房企利润同比增幅超过100%,如碧桂园实现销售与净利润双丰收,去年净利润约261亿,同比增长126%。雅乐居去年净利润共67.80亿元,同比增加122.3%。太古地产期内股东应占综合溢利同比增长126%;部分房企增幅甚至突破200%,富力去年净利润同比大增204%,SOHO中国期内纯利同比增长达420%。

去年销售过千亿的房企达到17家,净利润过百亿的房企也达到15家以上。在净利润200亿级别就有碧桂园、万科、恒大、中海地产,恒大和中海有可能将超过300亿。

不过,易居克而瑞报告指出,2017年500强房企销售金额高速增长主要受益于高房价,营业利润增长率虽然连续三年回升,但均未超过2010年水平;从销售增速和盈利增速上看,房地产行业依旧处于下行周期。

面临双重风险

过去三年是房地产行业高歌猛进的三年,然而转折终将来临。进入2018年,政府对房地产市场调控不放松,楼市面临市场下滑和资金链的双重风险,正在成为越来越多房企的共识。

克而瑞分析师表示,2017年房地产持续承压,整体高速增长乏力。一方面,政府本轮调控决心大,从供给和需求两侧双管齐下大力整改房地产市场;另一方面,随着城镇化红利逐步消退,市场进入了“白银时代”。

华泰证券指出,部分城市的调控政策已逐渐开始影响房企销售。

2018年初以来,部分城市通过人才引进和修正限购限价的方式,对调控政策进行变相放松,但对实际成交的改善效果可能不及预期。

此外,国家层面的金融持续去杠杆仍在进行,清理“影子银行”,限制房地产信托、私募以及各种表外融资,令房企的境内融资和资金来源面临压力。

一位华南上市房企财务负责人告诉21世纪经济报道,今年银行无论是开发贷和个贷都出现了明显的利率上调,该公司的开发贷也在基准利率基础上,上浮了10%。

在此背景下,去年的良好业绩虽使房企目前资金链较为宽裕,但今年以来,房企到位资金的增速在逐渐下降。

国家统计局数据显示,2018年1-2月份房企到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。其中,个人按揭贷款同比下降4.3%,已经是从2017年10月开始连续第4个月负增长,且降幅逐渐扩大。

东吴证券指出,到位资金增速下降,按揭同比降幅扩大,同时融资难度增大给各大房企的资金链带来不小风险。

中原地产统计显示,房企境内融资数据继续低迷,总量减少,而资金成本在明显上升。

碧桂园、中国奥园、富力地产等房企在过去三年都实现了融资成本的大幅下降,但其高管表示,今年融资环境持续收紧,融资成本预计很难出现大幅下降,争取能保持现有的水平。

在境内融资渠道收窄的情况下,房企海外融资步伐在持续加快。业内人士认为,整体看来海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,会明显增加房企资金压力。对前期拿了较多土地的企业来说,杠杆过高,后续开发资金成本增加也将影响销售预期。

中原地产首席分析师张大伟认为,如果调控政策持续收紧,2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年。

3月份房企年报季乐观的情绪之下,一些危险似乎被忽略了。

克而瑞指出,随着行业野蛮成长时代结束,房地产市场进入了强者恒强的王者时代。2017年中小房企依然举步维艰,成长空间及市场份额进一步被挤压,500强房企中销售份额小且呈现负增长的不在少数;在可预见的将来,将会有一部分竞争力薄弱的中小房企被迫退出市场。

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