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调控再升级 公证摇号销售倾斜刚需或将成新常态

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有分析认为,目前全国特别是一二线城市新建商品房市场,均存在限价现象。房源在限价环境下,放量谨慎而需求相对旺盛,未来倾斜刚需将是主流政策。

在调控的诸多手段中,限价对于稳定房地产市场价格起到了一定作用。但因为限价,高性价比房源成为炙手可热的商品,在实际销售中,真正的刚需购房者并不具备优势。

自3月以来,以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。

据21世纪经济报道记者统计,截至目前,已有7个城市发布相关政策,包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,摇号的主要原因是这些城市中,尤其对被限价的预售房源需求旺盛。部分开发商不仅拒绝公积金贷款,甚至要求全款购买,这种情况下,刚需买房难度加大。他指出,目前一二线主要城市均有限价调控,预计未来这些城市都将可能出台公证摇号政策。倾斜刚需将是主流方向。


第五轮调控风暴

本轮调控周期始于2016年9月30日。至今,调控仍在叠加升级,未有放松之势。

“3月份特别是两会前后再次启动的房地产调控政策,是第5轮调控升级。第一轮调控从2016年9月30日开始,主要内容是多地开始限购;第二轮调控是从2017年3月17日开始,主要政策内容是限售;第三轮调控从2017年7月开始,各城市鼓励推出租赁相关政策为主;第四轮则是2017年9月开始,主要以三四线城市开启调控为特征。”张大伟表示。

中原地产研究中心统计显示,3月以来,全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容达26条。叠加1-2月份的超过50次调控,年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已超过76次。本轮调控主要特征则是房源统一摇号。

4月4日,杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》(下称《通知》),要求自2018年4月4日起,杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。并明确,意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目,房地产开发企业应联系公证机构,采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号,按序售房。

《通知》强调,房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致,切实杜绝炒卖房号等行为。同时,开发企业不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款,房管和司法部门将进行指导监督。

杭州一位业内人士告诉21世纪经济报道记者,在公证摇号政策出台前,杭州不少限价项目存在倒号、变相收取茶水费、服务费等暗箱操作现象。另外,由于限价政策,一些开发商对于购房者“挑挑拣拣”。比如,优先全款、拒绝公积金贷款和组合贷、优先关系户等。而这导致真正的刚需买不到限价后的新建商品住宅。

限价背景下,刚需购房者买不到房源是热点城市存在的普遍现象。21世纪经济报道记者也观察到,一些限价楼盘因价格优势而导致出现供需失衡,开发商因此采取优先全款或优先关系户等方式区分购房者。


刚需优选将成常态

58安居客房产研究院首席分析师张波认为,3月密集出台摇号相关新政其实并不意外,早在两会期间就已明确了短期调控不放松,长效机制深化落实的方向。一方面出台新政直指一些房价上涨过快地区;另一方面政策也更加结合当地实际情况,并向刚需和无房家庭提供更多倾斜。这符合房地产市场调控的方向,又保证了市场健康发展。摇号买房的确会成为各地楼市调控的新举措,且落地细则会有本地化表现。

张波认为,目前来看,摇号绝大部分都是市场购房热度较高或整体库存量偏紧的城市,加之地方对于商品房限价的因素影响,导致购房者对于新房的喜好度增强。因此,摇号政策一方面会打击房托,但更多是杜绝“暗箱操作”,保证交易秩序。整体来看摇号的影响是正面积极的,负面影响如果一定要深究,则是或将造成整体供不应求的表象。

张大伟指出,全面统一摇号,或者类似成都的刚需提前选房将成为政策主要内容。虽然的确会增加刚需买到房的可能性,但这一政策指标不治本,和二手房价格倒挂的新房,开启摇号后,很可能会增加非理性排队购房者的数量。

不过,张大伟认为,摇号政策将会全面执行,目前全国特别是一二线城市新建商品房市场,均存在限价现象。房源在限价下,需求相对旺盛,而倾斜刚需将是主流政策。

21世纪经济报道记者注意到,在已经出台调控政策的城市中,一些城市已明确摇号政策将优先刚需。比如,杭州的《通知》指出,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜;成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定,商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

至于此举对房价的影响,张波认为,“影响可谓‘隔山打牛’,虽然对于楼市的作用力直接表现在新房,但更重要受力面则体现在二手房。众所周知不少新房摇号的城市都存在一二手房价格倒挂的实际情况,有些城市价差还比较明显。因此,商品房限价之后吸引了众多买房者关注,买房摇号之后商品房的价格优势会更为突出,由此导致二手房的价格预期被逐步拉低,商品房集中区域的二手房成交量也会因此出现明显下跌。从长期来看,对整体房产市场的成交价格会起到较大影响,市场慢慢会找到一个价格平衡点。”

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