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房企融资接连受挫 规模效应或是终极答案

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房企境内融资环境正在呈现持续收紧的局面。短短十天,已有共计5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。1-4月份,房地产开发企业到位资金4.8万亿元,同比增长2.1%,增速从去年年底的8.2%持续回落。自2016年10月的地产调控以来,上交所、深交所、银监会等纷纷发文,地产融资全面收紧。先从债券融资开始,地产债发行一改2015、2016年爆发式增长态势,2017年房地产业发债金额骤减七成。银行贷款方面专项检查、规范银信类业务通知也严禁银行资金违规流入房地产,通过私募资管计划委外资金流向地产也被禁止,房地产类信托监管在2017年后半年开始也持续收紧。

目前,银行对于开发商的授信政策基本是建立白名单制度,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。相应地,海外融资规模不断增加,并成为现阶段房企的一项重要资金来源,但海外融资的成本也在提升。(林虹)

据记者从多家金融机构了解到,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

虽然还未到资金最紧张的时刻,但作为房企核心竞争力之一的融资能力,正迫于大环境的影响而出现变化。

5月19日以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

相应地,海外融资规模不断增加,并成为现阶段房企的一项重要资金来源。但海外融资的成本也在提升,如华南城于5月25日发行的一笔美元债券,利率就达到10.875%。

调控政策不断加码,以及行业竞争加剧,使得房企在资本市场的话语权逐渐减弱。相比大型品牌房企,中小企业的困境尤其明显。某上市房企人士向21世纪经济报道记者表示,很多银行和基金已经停止向30强之外的房企放贷,即使拿到贷款的企业,成本也普遍偏高。

“现阶段,规模就是话语权。”前述房企人士指出,融资额度的获取和融资成本的控制,是大型房企在此轮调整中的重要优势。随着“规模效应”延伸到融资端,行业的分化大势也将愈加明确。

融资成本继续抬高

近期房地产企业遭遇中止的五笔境内融资,形式均为公司债,主体分别是龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展。虽然中止原因各异,但境内融资如此密集地遭遇搁浅,在以往并不多见。

有房企人士向21世纪经济报道反映,随着楼市调控的加码,监管层对房企发债的审批周期加长,对资金用途和项目的审核愈加严格。另一项重要来源银行贷款,也出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。

部分淡化了房地产属性的发债项目,则顺利过关。华夏幸福(600340,股吧)于5月31日宣布,公司成功发行2018年第一期公司债券,面值不超过50亿元(含)。但在近期的境内融资中,这种案例并不多。

相应地,海外融资规模明显增加。中原地产的统计显示,2018年前5月(不含5月31日),房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔,比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元,同比上涨130%。

最近几年,房企的融资方式、成本都在不断发生变化。

2015年1月,证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》,公司债首次对房企大幅放开。华创证券指出,2015年和2016年,房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元,同比分别增长985%和73%。

2016年10月底,上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准,规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金,不得用于购置土地。受此影响,2017年房地产业发债金额骤减七成。

作为替代,ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始,企业逐渐将目光转向海外融资,对后者的依赖性也大大提高。

房地产企业的融资成本,则处于不断上升的趋势。根据21世纪经济报道记者测算,2016年,国内发债平均成本在4%-5%的水平,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超过6%。诉诸海外的部分,资金成本也因美国加息而抬升,且普遍不低于国内融资。

5月29日,时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据,年息为7.85%。此前的5月25日,华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据,成本达到10.875%。

这一系列变化,与调控走势息息相关。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,一方面,企业拿地补仓意愿仍然较强,维持着对资金的较大需求;另一方面,调控加剧,流向房地产业的资金越收越紧。在资金面供不应求的状态下,无论融资方式如何调整,难度加大、成本提高的趋势仍然难以改变。

“规模效应”凸显

近年来,在调控中处于被动的房地产企业,逐渐让出了融资的定价权,后者向金融机构转移。金融机构的选择决定了,规模房企的优势正不断凸显。

北京某知名基金管理公司负责人向21世纪经济报道记者表示,只在30强房企中选择合作方。因为基金对安全性要求较高,而用最直白的标准来衡量,规模房企的抗风险能力要强于中小企业。

银行的态度更是如此,据记者从多家金融机构了解到,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。上述上市房企人士亦验证了这一说法。

此外,对于一些盈利模式不甚明朗的新业态,金融机构也多持谨慎态度。如银行和基金都甚少涉足租赁领域,理由在于“现阶段中国楼市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五笔公司债中,花样年和富力的债务类型均为“住房租赁专项公司债券”。

“这两年拼命做规模的房企,终于尝到了甜头。”前述上市房企人士表示。他所在的企业,近两年实现规模的快速增长,并保持在30强行列。他表示,“规模代表话语权”已是现阶段行业的共识。其中,融资层面的话语权尤其重要,因为只有保证融资,才能更好地拿地和收购。

张大伟指出,融资过程中的“规模效应”一直存在。但当前房地产市场处于调整期,行业也在洗牌阶段,这种效应会有所加剧,并进而加剧行业的分化。

国泰君安在中期策略中也指出, 债权融资对应开发,股权融资对应拿地和整合。在债券融资受挫的情况下,“股权资金涌向大企业,会导致大企业并购小企业,增强定价权,获得市场的垄断利润。”

经历了两个市场“大年”后,现阶段房企的资金状况总体较好,但压力已经出现。根据观点指数研究院对50家A股房企的统计,2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元,此后逐季上升,至2018年一季度已经来到853.77亿元。

这期间,其对应的现金及现金等价物均值却没有同步提升,2018年一季度为153.98亿元。由此,50家房企的现金短债覆盖平均倍数也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

该机构还指出,由于传统融资渠道收紧,房企正在进行自我“救赎”:一方面通过加速销售回款来补充现金流,另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。

前述受访者普遍认为,如果政策层面没有实质性松动,今年部分房企会选择降价销售,并购市场的交易规模也可能增加。

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