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房企榜单“乱飞” 背后有“钱”

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时至年中,各大房企官方销售数据陆续出炉。然而,各大机构的排行榜数据却出现互相“打架”的情况,甚至一家企业的排名相差数十名,而销售额的统计差额也竟然达到百亿。那么,这些宣称客观公正的房企销售排行榜单真的“客观公正”吗?

错位 同一房企不同排名相差十几位

记者选取了业内较为知名的三家第三方统计机构进行对比,分别为易居企业集团(下称“易居”)下属的克而瑞研究中心、中国指数研究院和亿翰智库,发现三家机构发布的榜单存在着较大差异。

与以往不同的是,很少有争议的排行榜前10位的房企排序也出现了“打架”的情况,中国指数研究院和亿翰智库的第十名为华夏幸福(825亿元),而克而瑞研究中心则为华润置地(852亿元)。

值得注意的是,克而瑞研究中心将流量销售额和权益销售额分列,分列之后的结果是在权益销售额排名上,恒大以2891亿元取代碧桂园2813.7亿元成为榜首。

而据碧桂园公告披露,2018年前六月,合同销售金额约4124.9亿元,其中归属本公司股东权益的合同销售金额约3108.2亿元。而这一数据与易居权益销售额排行榜的数据有较大出入,正是这一出入决定了榜首花落谁家。

除了前十名外,单个房企的销售额也不尽相同。非上市房企新力地产在中国指数研究院统计中销售额为260亿元,在其他两家排行的数据为330亿元;正在赴港上市的美的置业销售额在克而瑞研究中心为371亿元,其他两家则为391亿元。

同一企业的排名在不同榜单中也出现较大的差距。例如,新希望地产在克而瑞排名中为85位,而在其他两家的排名均为71位。金融街在亿翰智库排95位,在克而瑞排88位。信达地产在克而瑞排名为89名,在亿翰智库为100名。

三家排行榜差异最大为排行榜后20名(第80至100名)排位几乎完全不一致。既然是宣称公开客观的统计数据,为何三家榜单有如此大的差异呢?

其中一位机构负责人向记者称:“我们的数据来源自签约合同,各家机构统计数据的口径不一样,会出现略微差异。因为公布时间早于企业公告,也会与企业的公告出现数据出入。”

虽然统计口径会造成误差,但差异额从几亿至百亿,这背后是否还有其他的原因呢?

幕后 合作费用从几十万到百万不等

记者从房企层面获悉,第三方榜单发布机构通常会与房企进行合作,而合作费用关联到排名的高低,而这已经成为业内公开的“秘密”。

一家房企集团品牌的负责人向记者透露:“尤其是中小型房企,更看重榜单的排名,是否能进前100名,是否能进前50名,合作费用都是百万起步。”

多家房企的品牌负责人也向记者证实,机构和房企之间存在合作。

易居在日前赴港上市的招股书中提到:“我们的客户主要为中国房地产开发商,我们过往绝大部分收入来自该等客户”。

其中,今年上半年被易居在权益销售额上排名第一位的恒大就是易居的单一最大客户。从2015年至2017年,易居来自恒大的收入分别占总收入的22.3%、26.9%、35.1%。

尽管收入来源来自于开发商,但是易居同时强调:“我们努力出具客观、独立的报告和排名,且不会因企业入选我们的报告和排名收取任何费用。我们在完成报告或者排名后提供增值服务,由此测评及排名服务获得收入”。

对此,业内人士透露,排行榜本身或许不直接收取费用,而这些后续的增值服务却与排行榜紧密关联。

据悉,易居旗下拥有三大业务体系:一手房代理服务、房地产大数据及咨询服务、二手房经纪平台等。其招股书中称,三大业务互为补充,形成强力的业务协同效应。在一手房代理和二手房经纪平台服务的经营过程中,可以收集并充实易居的大数据库;大数据库数据量越大,就越有利于易居为客户提供更好的大数据服务和咨询服务;易居利用大数据能力,为地产商客户提供市场研究报告、定位分析及可行性研究等各种服务。

据业内人士透露,在合作中,易居往往会将排行榜、研究报告、代理业务甚至商学院等“服务”进行“打包”销售,不仅如此,有的服务内容并非企业所需求的,而是不得不接受的“摊派任务”。

不仅是易居,上述机构在排名中都存在“合作费用”。一位房企品牌向记者透露:“中国指数研究院的合作费用也是依据服务内容不同,从几十万到百万不等。”此外,“合作费用连年上涨,尤其是易居的费用,相比去年已经翻倍。”

目前,越来越多的机构看到排行榜背后的“生意经”,各式各样的排行榜也层出不穷。

心态 开发商:无奈?依赖?

那么,房企为何如此依赖于排行榜单呢?

某一小房企品牌负责人称:“在融资趋紧的背景下,许多银行、评级机构都只对大型房企、品牌房企融资,而评判指标就是排行榜。”

中原地产首席分析师张大伟称:“资金链是房企经营的重要命脉,越来越多的房地产企业在今年面临融资难题,其中最大的问题在于资质不符。金融机构内确实存在着一份‘白名单’:行业排名、开发经验、信用记录这些都是重要的考量标准。其中行业规模和排名至关重要,这对于处于末端的中小型房企而言压力巨大。同样30强、50强、100强都是门槛。但是,规模的提升并非一朝一夕,而如何在短时间内提升行业排名来解决融资难题?部分融资需求大的中小型房企开始寻求捷径,买一家或者几家排行榜成为主流选择。”

不仅如此,在融资、上市的关键节点,排行榜的重要性不言而喻,其背后更代表着资本市场的认可。

那么,金融机构的认可就成为排行榜的竞争力来源。业内最负盛名的排行榜发布者易居在招股书中就明确表示,除了主要客户开发商之外,其客户还包括使用房地产大数据和咨询服务的银行、投资者、政府和非营利机构。

最为重要的是,易居指出“我们领先的开发商排名亦被上海证券交易所和深圳证券交易所作为筛选国内公司债券发行人的标准之一。”

此外,易居还与中国房地产业协会合作共同发布的中国地产企业测评榜,而后者是在我国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体,业务主管部门是住房和城乡建设部。对于易居来讲,与中房协的合作无疑为其排行榜的发布做了“背书”。

由于利益牵扯广泛,在采访中,多家房企负责人也表示:“应对各种排行榜,我们也很无奈”。

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