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前7月全国近800宗地块流拍 房企从“广积粮”变为“频减粮”

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今年以来,土地市场流拍不断。

中指院数据显示,2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降,住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

《每日经济新闻》记者注意到,今年以来,调控严厉的一线城市流拍地块有13宗,就连此前房企必争之地的上海,也出现了流拍情况。而7月至今拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块也均以底价成交,5宗地块被叫停出让,其中包括位于杨浦内环以内的纯宅地。

半年多时间,全国流拍地块就近800宗!是各地的密集调控政策所致?还是房企资金受困?抑或是房企在高周转过程中遇到了问题?

融资难+限价严 房企无奈“减粮”

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,地方政府太“贪心”是土地市场流拍增多的最根本原因。市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,过去半年,开发商大部分融资难是个不争的事实,即使是经历央行几次降准,依然无法有效缓解房企对资金的饥渴,资金层面偏紧让房企在地块的选择上不会再“头脑发热”。

今年以来,在融资监管更加严格的大背景下,房企融资渠道逐步收紧,银行贷款仍是房企融资的主要途径。与此同时,公司债大幅萎缩,信托规模增速下滑,中票保持稳定增长,海外融资规模大涨后续难度加大。大型国有房企融资优势较大,而中小房企融资成本普遍提高,其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

资金之外,张波认为,“面粉或无法支撑未来面包价格”,部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,房企拿地后风险增加也是影响房企拿地的重要因素。

第三方面,则是楼市的变化,这也导致房企更为“谨慎”。

“限价因素导致房企对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期;楼市调控不断从严更是让房企对于未来楼市走势显得不乐观。”张波认为。

欧阳捷对此表示认同,他向《每日经济新闻》记者表示,原先房企可以通过各种融资渠道拿地,如今房企拿地的资金基本都是自有资金,从今年上半年房企到位资金来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。也正是在此背景下,房企拿地越发谨慎。

在欧阳捷看来,其实流拍恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,如果企业被迫高价拿地、低价卖房,那才是最不堪的。

因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取,账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺。

“因而当流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧,房企拿地的钱自然就会省着点花了,火爆的土拍溢价率也就下来了。”

这也意味着,市场上的流拍和低溢价,不代表着房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市不断提升谨慎度。

张波表示,品牌房企在不断追求市场规模的同时,增强了对未来风险的认识。换言之,并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。

房企调整拿地策略 算盘打得更精了

银行收紧房企融资,多项新规围困,加上发债遇冷,房企想要拿地,该怎么办?

同策咨询研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,房企在拿地策略上会变化,肯定会拿没有瑕疵的地,不拿贵的地,从策略上讲不会拿高溢价地。

具体情况来看,资金链紧张的企业不想拿高价地,因为账算不过来。张大伟表示。“在限价政策下,2万元/平方米的地价,政府限价3.5万元/平方米,拿了就是亏。因而如果限价政策没有松动,资金就会沉淀下来,两者权衡之下,房企只能放弃拿地。”

与此同时,房企会更少拿自持、商办配建比例高的地。这对资金要求很高,以前成本投入还能转换到销售溢价上,但在限价背景下,开发商只能忍痛割爱。“除非能借到更多的钱,撑过这个周期。但金融机构对大企业支持力度很高,对小企业非常谨慎。”张大伟表示。

但谨慎不代表固步自封。对于房企尤其是中小房企而言,在此背景下该如何拿地?

欧阳捷表示,聪明的房企已经不再盲目,有限的资金更偏向于客户资源集中的市场,比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域,聚焦稳定的改善性需求,以及相邻产业园区的自住需求。

他认为,土地总是要拿的,要么去找一些房价地价差比较大的地块。如果有限价顶住、地价太高,没有利润空间,就暂时缓缓,等着地方政府期望值降低。

旭辉方面就告诉《每日经济新闻》记者,现在公司拿地遵循三个投资“漏斗”:战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗。

战略漏斗,是先在战略上决定会进哪些城市,衡量指标主要有经济参数、人口导入、产业发展。只有实体经济才能带来居住需求,进而是产生购买力。一些经济指标好的三四线城市以及百强县级市也可以重点关注。

财务漏斗,则是看土地是否划算。这需要一系列成本测算,算出土地大概的货值,预判在现在的市场价格之下能否有合理的利润率。

市场漏斗,就是预估未来市场走势。可能一个城市库存已经达到36个月,即便土地市场很划算,有利可图,但库存周期过长,开盘后的竞争也会很激烈,所以慎进。

“每拿一块地,前期要看100块地。”旭辉公关负责人吴懿告诉《每日经济新闻》记者,拿地窗口期很重要,比如20家房企去拍同一块地,就不是好的窗口期。而当市场变冷,土地出现流拍的城市,可能就会出现拿地窗口期。

“上市公司有保证净利润率的要求,如果达不到内部测算要求,宁愿流拍也不会拿。毕竟企业追求的是永续经营,而不是短期内的快速扩张,进而出现隐患。”吴懿认为。

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