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底层房企夹缝中生存 高周转或不可持续

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“我已把全国扩张的战略框架做好了,人员和资金还要抓紧到位。”张华(化名)表示。他是一家刚把总部搬到上海的房企创始人,据其透露,公司打算利用已有的资源优势,将此前在安徽打造的两个云商产业城,在全国环一二线城市周边进行复制。

这是一家在安徽耕耘多年的房企,在业内人士看来,这家公司如果一直在安徽发展,日子也会很好过,但张华想乘着近两年行业发展的机会做新一轮扩张。

据知情人士透露,张华的企业在2017年全年的销售规模只有30亿元。去年一年,该公司在市面上收并购约40个项目,直接导致其资金需求远大于销售收入,使部分项目因为土地款支付问题而放弃。如何缓解资金压力,或许成为张华接下来的重头工作。

事实上,在调控逐渐深入的背景下,小房企因资金问题被接盘的案例时有发生。21世纪经济报道记者获悉,上海一家小型房企,由于投资开发周期过长、银行融资遇阻,该公司在前两年收购的一个资产包已无力继续开发,转而在市场上寻求新的接盘方,涉资百亿。最近,南京三胞集团旗下的宏图地产也在寻求接盘方,出售其持有的全部地产项目,用以填补母公司三胞集团存在的巨大资金缺口。

“资金、管理、人员三方面的缺失,导致在行业底层的房企,在调控中暴露的问题更多。”一名业内人士分析指出,房企不论大小,首先要现金为王。而小房企恰恰由于业绩承压,导致任何一环出错就会累及整体。

销售持续下滑

销售业绩持续下滑,是小房企最大隐忧。以南京栖霞建设(600533.SH)为例,该公司在2017年全年其商品房合同销售面积为5.13万平方米,较上年同期的10.20万平方米下降近一半;商品房合同销售金额8.06亿元,较上年同期的12.78亿元下降36.9%。2018年中报披露的数据显示,该公司各项财务指标持续下滑。营业总收入7.21亿元,同比减少42.47%;实现利润总额约0.75亿元,同比减少5.71%;实现净利润约0.68亿元,同比减少1.95%。

瑞安房地产(00272.HK)也是下滑较为明显的一家房企,2017年时,该公司就曾经把全年销售目标从240亿元下调至210亿元。2017年全年瑞安房地产住宅物业和商业物业合约销售额104.15亿元,同比下滑51%;累计合约物业销售额及其他资产处置额213.66亿元,同比减少7%。2018年上半年,由于此前做了一些资产处置,瑞安房地产营收有较明显提升,负债率也有轻微下跌。

2017年,瑞安房地产其他资产处置额达到109.51亿元,其中12月以38.69亿元出售了上海瑞虹新城项目投资组合49.5%的权益。有分析师指出,企业通过出售资产可以在短期内让业绩报表好看一些,但从长远看会减少未来的营业收入和利润,未来的业绩增长将承受更大压力。

有业内人士分析指出,小房企采取高周转模式,在规模提升上将有一定效果,但风险会越来越大。这种情况下,中小房企转向合作开发的亦有不少。

小企业练内功

同策研究院首席分析师张宏伟指出,此前扩张太快的小型房企,融资能力与现金回笼能力远远弱于大房企,很容易受到单个项目影响,比如中弘地产;布局环京区域的一些房企也受到较大冲击,资金成本逐渐走高;此外,前期拿了高价地的房企也会比较煎熬。不少城市中有相当数量的本土房企此前没有修炼内功、踩错点拿地的,也开始寻求接盘方。它们通常很难获得融资,基本上要靠卖项目过日子。

张宏伟也指出,夹缝中生存的小房企,能否在这一轮调控中安然度过,取决于企业的发展策略,通过错位拿地,或许也有机会发展;只要不大步扩张,起码可以解决生存风险。有的小房企把开发周期拉长,等待地价升值从而获取溢价空间;还有一些通过做小型的城市更新项目,获得细水长流的现金流,“小日子也会过得不错”。

上述业内人士强调,小房企的生态有内外两个环境。内部环境指的是企业在修炼内功,比如运营成本、内部管理、高周转的速度等方面,有没有高于市场平均值的能力。如果有,就能让公司在当下的环境中生存下去。

“对于房企而言,最好用的钱是销售回款,但是现在的行情已经不如以前,企业的融资能力要从产品定位到物业服务到企业品牌、口碑,以及营销、业务水平等各个专业方面去考核。”这名业内人士举例称,一街之隔的两个项目销售价格有明显差别,这就是专业能力的体现。

他进一步指出,外部的环境取决于市场布局。比如一线城市受制于预售证、限价、限签等情况,导致企业没有货值上市,回笼资金乏力,其他能力再强也没有用,这就是布局错了。一部分房企在前一两年的土地获取与布局是否正确,是否在当前都进入可售情况,是否能顺利出货,对小房企的生存都是至关重要的。

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