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土地市场进入淡季 多家房企表态“谨慎拿地”

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10月广州首次土拍以平淡收场。10月10日,广州一次性推出5宗商住地,其中3宗地块以底价“秒成交”;5宗商住地总金额仅为41.7亿元,较早前动辄超百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。

一线城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷,全国土地市场情况如何?不久前,中国指数研究院公布了一份土地报告显示,今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示,全国有统计的300个城市中,2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

从各项统计指标来看,全国性的土地市场降温已是事实。

业内人士认为,土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底,房企越需要更多资金偿还各类款项,同时销售端承压,房企发展模式发生变化,在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

供应增加 市场却降温

数据统计显示,2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增长26.20%。与此同时,土地流拍却在蔓延。

据中原地产统计数据显示,今年1-7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注,但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。

事实上,从7月份开始,热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企,已放缓拿地节奏,土地市场随之转冷。

以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例,根据中国指数研究院研报统计,在2018年7月,其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月,其单月拿地金额为55亿元,不及7月拿地金额的三成;拿地面积亦仅为373万平方米,不及7月拿地面积的四成;其9月拿地力度与8月大体持平。

针对土地流拍频发的现状,业内人士分析认为,持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻,是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为,一方面,2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平,基数偏高;另一方面,今年以来,受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋谨慎,拿地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。

房企拿地“稳”字当头

那么,面对这样的市场现状,房企对土地市场持有什么样的态度?要“过冬”便要加速资金回笼,减少各方面开支,在拿地方面,各大房企近期分别作出了不同的投资表态。总而言之,稳字当头,大部分企业对拿地都持审慎的态度。其中,碧桂园称要精准获取,持审慎态度;恒大称放缓投资节奏,不去四线城市;融创要控制买地节奏和支出等。

从各大房企的表态来看,“谨慎”和“随时调整策略”是高频出现的字眼。除此之外,各家表态也反映出各自的发展布局方向。例如:绿地控股表示要“聚焦高铁沿线三四线”。10月12日,绿地宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。对于此举,绿地控股董事长张玉良提出,希望房地产主业年均销售规模能达到5000亿左右,到2020年基建产业经营收入超过4000亿元,这些数字可以看作是绿地对规模的承诺。因此,聚焦高铁沿线的三四线城市拿地,可以看做绿地在发挥大基建与房地产协同发展方面的决心。事实上,从绿地广东近期的动作也可窥一斑,包括佛山和阳江项目在内,都是以“高铁站”为重要卖点。

此外,中海地产提出“对市场保持高度谨慎态度”,龙湖集团则表示“买地政策不变,主要集中在一线城市,领先二线城市”。表态相对“耿直”的如:富力地产直言“当面粉贵过面包时便不会再出手”;合景泰富“土地选择更加理智,没有利润率15%以上的基本不选”。

万科逆市拿地气势抢眼

在房企一片“求稳”的拿地声音中,万科的动作显得有些不同。此前,刚刚高喊“活下去”的万科,对拿地的公开表态也是“拿地相对谨慎,始终坚持聚焦核心城市经济圈”。但是统计数据显示,万科今年拿地有点“豪”。

近日,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

此前,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。据公告,如本次增资最终得以落实,万科实际出资额人民币29亿元,拥有联合置地30%的权益。据悉,联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

统计显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

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