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报告:一线城市房价缓涨转微降

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(原标题:报告:一线城市房价由缓涨变为微降)

记者从中国社科院财经战略研究院获悉,为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据项目组在2018年9月大数据房价指数(BHPI)监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》。《报告》显示,在诸多内外因素的综合作用下,一二线城市房价由微涨转为小幅下跌,三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。《报告》认为,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

《报告》显示,一线城市房价由缓涨变为微降。2018年初以来,北京、深圳房价均有所回升,上海继续下降,广州较快上涨。与2018年1月相比,2018年9月北京房价累计上涨5.48%,深圳房价累计上涨2.97%,广州房价累计上涨9.3%,只有上海房价累计下跌5.58%。一线城市中,北上深三城房价水平由以前的大体接近,到差距逐步拉开。虽然一线城市房价已经得到有效控制,但是一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段,市场扭曲程度较大。这主要具体表现在:在严厉的限购限贷政策作用下,大量中等及以上收入群体由购转租,推动了住房租金的快速上涨;一线城市整体进入存量房市场,但相应的配套制度并没有跟进,二手房换房交易时间长、成本高,造成二手房市场流动性降低、配置效率下降;居民改善性住房需求受到严重抑制等。

与此同时,在各地政府严控住房投资投机、棚改货币化安置政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下,准一线及二线城市房价也由涨转跌。与2018年8月相比,9月准一线城市房价环比下跌0.01%,涨速比上月回落0.22个百分点。除苏州外,重庆、天津、杭州房价均环比下跌。9月准一线城市房价中位数比上月略降285元/建筑平方米。除天津比上月下降775元/建筑平方米外,其余各城市房价中位数与上月相比变化较小。曾为全国房价第一的杭州,9月房价中位数为31557元/建筑平方米,比上月下降475元/建筑平方米,房价水平居准一线城市第一,全国第七。准一线城市中,重庆房价中位数最低,为14113元/建筑平方米,比上月下降93元/建筑平方米。2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨,与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。房价在短时间内的迅速上涨,使得房价与现阶段当地居民收入水平脱节。一旦住房投资投机需求萎缩或受到政策抑制,房价可能会出现迅速下跌。天津房价在2018年出现了快速下跌,成都房价近期也有较快下跌。青岛、武汉、西安等热点二线城市房价也开始下跌,后期有可能复制天津、成都、厦门的房价走势。

《报告》同时认为,2016年以来,在货币化棚改等强力去库存政策的作用下,三四线城市新建商品住房总体库存水平较低,这是近一年多来三四线城市房价持续快速上涨的重要原因。一二线城市价格上涨形成的三四线城市洼地效应,也拉升了三四线城市房价。在房地产市场调控向三四线城市延伸、棚改货币化安置政策调整、价格洼地填平的背景下,三四线城市房价涨速持续回落。同时,三四线城市商品住房虽然实现了快速出售去库存,但在房价水平处于历史高点的剌激下,住房库存有望再度进入攀升通道。已经售出住房的利用效率低,存量空置现象也较为严重。

值得注意的是,热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降,租房市场规范发展的相关法规制度欠缺。《报告》分析,2018年8月至9月房屋租金止涨,主要受到各地政府对租金上涨调节干预的影响。但另一方面,住房租赁市场立法滞后,相关市场规则欠缺,导致住房租赁市场秩序混乱,租房者权益得不到有效保护。少数企业利用资本杠杆争抢房源垄断市场,推高了北京、上海等租赁房源相对不足城市的租金。

《报告》分析认为,从外部环境看,国际经济形势复杂多变,外部不确定性显著增加,短期内将增强住房市场观望情绪;从政策面看,“房住不炒”的方略在各方面得到进一步落实,这不仅对稳定房价预期有积极作用,也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式;从城市层级看,一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小,二三四线城市一旦销售不畅,住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房价下降压力;从市场层面看,部分开发企业资金链较为紧张,为了生存采取降价促销回笼资金策略,将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击;从资金面看,随着定向降准等稳健货币政策的实施,市场利率有所下降,预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。基于以上因素综合推测,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

对此,《报告》建议,一是坚持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持调控政策定力、稳定房价预期;二是建立完善住房租赁市场相关制度,多渠道扩大重点城市租赁房源;三是加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。

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