网易首页 > 网易房产 > 正文

楼市板块轮动明显 房企战略回归一二线?

0
分享至

在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后,房企似乎有了回归热点城市的迹象。

同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出,今年10月,一线城市成交的土地金额为606.91亿元,环比大幅上涨143.36%,同比上涨13.11%。同期,二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。该机构指出,“受政府政策影响,众多房企重返一线城市。”

楼市板块轮动明显 房企战略回归一二线?

客观上,这种变化的出现确有政策原因。一方面,棚改货币化退潮,使三四线楼市的前景受到影响;另一方面,在监管层的督促下,一线城市的供地规模有明显提升。

而在主观上,上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,一线城市虽然调控仍然严厉,但市场潜在需求规模较大,且“利空出尽”。对于房企而言,战略地位仍然不容忽视。

那么,一线城市土地交易升温,三四线城市降温,是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归?

热点城市土地交易升温

从结构上看,近期一线城市的土地交易规模明显提升,而二三线城市土地交易则出现降温。

这也在不同机构的数据中得到了佐证。华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现,10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%,二线城市下降22.4%,三线城市上涨1.4%。成交金额方面,一线城市上涨113.3%,二线城市下降34.8%,三四线城市上涨6.4%。

易居克而瑞对40个城市统计发现,10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升,属于“量价齐升”,二线城市“量价齐跌”,三线城市“量跌价涨”。

土地交易的热度,通常能反映出市场预期的好坏。

华创证券指出,今年以来,三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续,这主要源于两个方面的原因:第一,4季度为全年基数最高区间;第二,三四线销售市场超预期下行,情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因,则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

对于一线城市的热度,上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,在长期严厉的调控下,一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来,这些城市土地供应量骤增,刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。

但这些土地的限制条件相对苛刻,使得开发商不得不变得“理性”,因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。比如,11月5日,北京成交一宗奥体中心商业地块,不仅要求建成后全部自持,而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。同日成交的另一宗混合土地,则要求公建部分自持20年以上。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示,“选择的余地确实比较大,竞争也不太激烈,但考虑到北京的调控不会轻易放松,大家也比较理性。”

事实上,除一线城市外,部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。今年以来,重庆、郑州、苏州的土地出让金水平均已超过千亿,杭州则超过2000亿。

板块轮动效应明显

由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异,我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。具体表现为,当市场上行时,通常是一线城市率先升温,二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时,也大致按照同样的轨迹降温。

正因如此,房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略,从而最大限度地收获市场红利,回避市场风险。

以最近两个楼市小周期为例,2009年,楼市从金融危机的影响中恢复,一线城市率先升温。次年,二三线楼市跟进升温,房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显,企业的区域布局又回归核心一二线城市。

在2015年末至今的这轮市场周期中,历史重演。一线城市曾是最先升温的市场,但从2016年年中开始,二线城市全面回暖。此后,借助货币化棚改大潮,三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心,也从一线城市层层外扩。目前,三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

严跃进认为,如今房地产调控政策依然严厉,楼市尚无全面复苏的动力。但由于去库存已经取得阶段性成果,此前火爆的三四线城市,将不再受到政策眷顾。

货币化棚改政策的退潮,被认为是三四线楼市的最大利空。严跃进认为,很多三四线城市的市场空间不大,并在此前的一轮周期中释放殆尽。加上部分城市的房价和地价攀升至高位,房企的积极性正在受到影响。

他表示,将战略重心向核心一二线城市回归,有着逻辑上的正确性,部分企业已经做出这种选择。

新城控股高级副总裁欧阳捷也指出,在很多区域,县城房价已经超过省会城市,这既反映出价格的失序,也说明“相比一些三四线城市,省会城市的住房价值显然被低估了”。

但也有人持不同看法。兰德咨询机构总裁宋延庆就认为,未来几年,限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场,是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点:不限购、不限价;很少有外来开发商。

前述房企人士指出,不同企业的区域布局策略有所差别,这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是,核心热点城市的成交量处于历史同期低位,尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足,部分城市甚至出现透支。

他认为,由于楼市调控政策严厉,核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素,将战略布局重心回归至一二线城市,是房企的重要选择。

楼市板块轮动明显 房企战略回归一二线?

相关推荐
热点推荐
“禁止中国大使进入”!英国这次真的惹怒中方,24小时内中方回应

“禁止中国大使进入”!英国这次真的惹怒中方,24小时内中方回应

烽火崛起
2021-09-19 20:03:54
美国年轻女子与海豚发生性关系,分手后海豚沉入水底“自杀”

美国年轻女子与海豚发生性关系,分手后海豚沉入水底“自杀”

译眼看世界
2021-09-19 09:33:33
黄轩“车震娱圈大姐大”蒋雯丽的始末

黄轩“车震娱圈大姐大”蒋雯丽的始末

文刀万
2021-09-20 05:45:02
苹果公司:为了造福地球,我们将免费回收你们手中的苹果手机!

苹果公司:为了造福地球,我们将免费回收你们手中的苹果手机!

刘十三说娱乐
2021-09-19 18:31:20
女大学生疑似遭教授骚扰猥亵:“睡了吗” “想你了” “下次见了抱着亲嘴”

女大学生疑似遭教授骚扰猥亵:“睡了吗” “想你了” “下次见了抱着亲嘴”

一个岛岛
2021-09-19 01:46:06
57岁句号,二婚娶小11岁丫蛋,如今一家三口生活幸福

57岁句号,二婚娶小11岁丫蛋,如今一家三口生活幸福

功立说八卦
2021-09-19 13:37:18
田静陪许妈回九江过中秋,李圣已离开,田静父母让女儿去九江定居

田静陪许妈回九江过中秋,李圣已离开,田静父母让女儿去九江定居

要闻每日关注
2021-09-20 06:46:04
18年复仇之路,扮猪吃虎的山西首富李兆会如何摆平家族,打击对手

18年复仇之路,扮猪吃虎的山西首富李兆会如何摆平家族,打击对手

海底商业奇谈
2021-09-19 12:03:14
换名字,拍裸戏,怼网友,百无禁忌的她太想红了

换名字,拍裸戏,怼网友,百无禁忌的她太想红了

闲于影视
2021-09-19 23:00:53
国家特级伤残英雄吴华:街头开摩的谋生被打,国家严查后如何处理

国家特级伤残英雄吴华:街头开摩的谋生被打,国家严查后如何处理

社会哥的日常
2021-09-19 20:15:40
“公婆60岁还有需求,为老不尊”婆婆拒绝带娃,原因令儿媳咋舌

“公婆60岁还有需求,为老不尊”婆婆拒绝带娃,原因令儿媳咋舌

仙仙先生
2021-09-19 11:44:28
刚刚噩耗传来!她去世了!

刚刚噩耗传来!她去世了!

安徽卫视
2021-09-19 21:40:05
最大搅屎棍名不虚传!澳毁约幕后黑手曝光,俄:中方才是最大赢家

最大搅屎棍名不虚传!澳毁约幕后黑手曝光,俄:中方才是最大赢家

尚光同尘
2021-09-19 21:43:25
哈里斯灰溜溜地走了,美国的虚伪再次成为国际笑话!

哈里斯灰溜溜地走了,美国的虚伪再次成为国际笑话!

谷火平观察
2021-09-17 17:59:35
知名网红“沈樵”拍摄传播淫秽色情视频被刑拘

知名网红“沈樵”拍摄传播淫秽色情视频被刑拘

数学教育资源分享
2021-09-19 18:39:22
法国将错就错,正在下一盘大棋

法国将错就错,正在下一盘大棋

牛弹琴
2021-09-19 08:54:46
女子逼丈夫与奸夫三人同床,并与奸夫发生关系,丈夫怒杀二人

女子逼丈夫与奸夫三人同床,并与奸夫发生关系,丈夫怒杀二人

资讯沸点
2021-09-20 03:47:39
杜新枝不承认姚策,熊磊半途离庭,田静替夫出战

杜新枝不承认姚策,熊磊半途离庭,田静替夫出战

要闻每日关注
2021-09-19 23:39:55
“某”大近两万亿的高负债,好像和四年前的某“人”入职有关联

“某”大近两万亿的高负债,好像和四年前的某“人”入职有关联

资讯沸点
2021-09-20 02:52:40
2-3被逆转!穆里尼奥遭遇首败,意甲3冠王爆大冷门:创造94年耻辱

2-3被逆转!穆里尼奥遭遇首败,意甲3冠王爆大冷门:创造94年耻辱

侃球熊弟
2021-09-20 02:03:50
2021-09-20 07:36:49

头条要闻

孙春兰赴福建部署重点任务:用"快刀"斩断疫情传播链

头条要闻

孙春兰赴福建部署重点任务:用"快刀"斩断疫情传播链

财经要闻

体育要闻

这太曼联了!林皇绝杀 C罗将他揽入怀

娱乐要闻

突然注销9家公司,她怎么了?

科技要闻

理想汽车软件更新再现“霸王条款”?

汽车要闻

谁说年轻和经典无法共存 新帕萨特做到了

态度原创

亲子
教育
艺术
房产
公开课

亲子要闻

生三孩,补贴1万、连发3年!一地发文

教育要闻

留校过中秋 温暖有“定制”

艺术要闻

摩崖上的颜真卿苏轼书法,从潇湘来到北京

房产要闻

为了出货拼了!这波楼盘让利真诚了许多,能入手吗?

公开课

古代为啥用“黄花闺女”称呼未婚少女?