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2018中国土地市场盘点

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2018中国卖了多少地?七个城市突破千亿元,杭州卖地收入最高,三四线城市增幅最大

去年,在各地房地产调控政策持续深化的背景下,土地流拍数量大增,底价成交频现,这也引起了业内对土地市场低迷下行的担忧。

不过,从全年的卖地成绩单来看,全国卖地总收入并没有预想的那么差,反而同比微涨,依然有40个大中城市卖地收入同比增加,增幅最大者接近400%。

那么,土地出让具体情况如何?哪个城市揽金最多?哪个城市增幅最大?

来自研究机构的数据显示,去年,一二线城市合计住宅土地流拍量创6年来最高纪录,同比上涨167%;全国300城土地平均溢价率同比下降16个百分点。不过,全国300城卖地总收入超过4.17万亿,杭州、上海等七城收金破千亿。其中,杭州揽金2442.9亿,金额排名第一,而北海收金同比增加396%,涨幅排名第一。

土地流拍量创新高,平均溢价率降至13%

2018年全国土地流拍情况显著增多,溢价率大幅下降,整体住宅成交均价缩水。特别是重点城市的土地流拍现象引起了广泛关注,以往地块推出便受到争抢的上海、杭州、苏州等热点城市都遇到了无人报名导致地块流拍的现象。

中原地产研究中心统计数据显示,2018年全年,一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗,是最近6年来最高纪录,同比上涨167%。累计数据看,2018年一二线城市流拍的住宅地块起价合计高达1683亿,刷新历史纪录,同比上涨高达220%。

土地流拍数量增加,多数城市低价和底价成交为主流。中国指数研究院的数据显示, 2018年,全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米,同比下滑11%。其中住宅类用地成交楼面均价为3806元/平方米,同比下滑7%。

全国300个城市土地平均溢价率13%,同比下降16个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%,同比下降19个百分点。自2018年5月达到高点28%后,全国300城土地平均溢价率持续走低,至12月更是降至7%,降幅高达21个百分点。

对于土地市场流拍现象加剧的原因,中国指数研究院认为,一方面是部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩;一方面是楼市限购、限贷款等调控城市范围增大,部份购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大;另一方面是房企融资渠道持续收紧,致使房企拿地更加谨慎。

杭州总额第一,北海涨幅第一

尽管土地流拍现象加剧,土地平均溢价率大幅降低 ,但是全国来看,卖地总收入并没有预想的那么差,反而同比微涨。

中国指数研究院的统计数据显示, 2018年,全国300城市土地出让金总额为4.1773万亿元,同比增加2%。一线城市土地出让金为5517亿元,同比下降12%;二线城市土地出让金为20520亿元,同比减少1%;三四线城市土地出让金15736亿元,同比增加15%。

全国土地出让金TOP20排行中,有7个城市收金均破千亿元,其中,杭州收金2441亿元高居榜首,上海收金近1830亿元位列第二。一线城市均有上榜,合计收金5517.2亿元,占榜单总额的28%。二线城市上榜14席,占据榜单七成,为榜单主力。受到广州、苏州等城市需求外溢的影响,三四线城市中佛山、常州跻身榜单前二十。

全国40个大中城市出让金以同比增加为主。一线城市中,上海、广州全年土地出让金走高,上海入围同比涨幅前十,北京、深圳收金同比下降四成。二线城市则多以增长为主,共19个城市收金同比走高,中西部城市为主力。三四线城市收金同比走高,北海以收金65.2亿、同比增加396%占据出让金涨幅榜单头名。

记者梳理国家统计局70大中城市房价数据来看,全国40大中城市出让金同比涨幅居前的城市也是2018年房价涨幅居前的城市。

2019年土地市场走势如何?

对于2019年的土地市场,克而瑞研究中心认为,2018年,在政策持续收紧的一年中,受益于三四线城市大规模的土地供应,全国土地市场在成交规模上仍然同比上涨,而在今年部分城市政策微调宽松,重点城市进一步加快土地出让节奏的背景下,2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时,在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下,过去一年两中企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变,将会转变为回归一二线以及重点三四线城市,此类城市的成交量、价回温可能性更大,2018年末一二线城市流拍情况大幅缓解的现象也已经印证了这一点。

土地价格方面,克而瑞研究中心认为,由于房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,且资本市场环境走弱的预期依旧,2019年土地整体价格预计将持续走稳,市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。

中国指数研究院也认为,2019年,稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标,各城市将继续因城施策,适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动,以期稳定市场预期,保持房企拿地积极性。根据多个城市的土地供应计划,土地供应仍将维持增长,在当前市场趋冷的情况下,土地供应会适度增长,以求保证成交量稳定,确保市场平稳运行。部分人口流入较多的二三线城市仍然有进一步的发展空间;人口流入较少的三四线城市面临较大下滑压力。房企若根据自身情况采用灵活的战略应对市场变化,在这轮调控中或将迎来较大发展。


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