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今年土地市场走势仍是“稳”

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开年以来,不少对于土地市场的预测先后发布,观点不一。比如,有人认为土地市场将持续降温。其依据是中原地产研究中心数据显示,截至3月18日,全国卖地最多的50大城市合计土地成交金额为5966.9亿元,同比减少了20%。其中,35个城市土地出让溢价率下调。

但是,也有人预测土地市场将回暖。这是因为,北京市统计局公布的最新数据显示,1月份至2月份,北京市商品房新开工面积156.7万平方米,同比增长93.5%;其中住宅新开工面积88.1万平方米,增长45.4%。住宅销售面积达60.6万平方米,增长55%,一举扭转了此前长期负增长的局面。同时,也有不少人认为,2019年土地拍卖市场出现的高溢价成交预示市场回暖。

在笔者看来,上述观点未免失之偏颇,今年土地市场走势仍将“稳”字当头。

为何“稳”?最重要的一点,在今年《政府工作报告》中,对房地产行业的定调是促进房地产市场平稳健康发展。同时,住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示,将稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案,要坚持落实城市的主体责任,因城施策、分类指导,不断完善市场的监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

“稳”字当头,土地市场既不可能一路高歌猛进,也不会一路走低,最可能的走势仍是“稳”。同时,在“一城一策”的政策框架下,一些城市很可能出现政策微调。但是,要注意这是在以往过度从紧政策基础上的微调。

比如,去年北京市土地供应有一个很大的变化,限价房和实行“7090”政策(70%的住宅必须盖成90平方米以下)的土地供应量很大,这么一来,刚需住宅供应放量,改善型住宅却吃紧。今年,这些政策相对放松和调整,在某种程度上是对之前过度从紧政策的回调,是符合市场方向的。

此外,虽然目前房地产企业的流动性状况有了改善,但不能忽视的事实是,2019年是房地产企业偿债高峰。数据显示,2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元,2020年这一数字将上涨至6513.4亿元,2021年更接近万亿元。也就是说,房地产企业资金面不会太紧,但也不宽松,大把买地并不现实。


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