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一季度公积金政策频出 一二线楼市加速回暖

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4月12日,中央国家机关住房资金管理中心出台新政,明确对职工二套房公积金贷款“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。

《每日经济新闻》记者了解到,今年1月以来,多地公积金政策频繁出台,北京、上海、广州、扬州等城市均在一季度发布公积金新政。如在上述项政策公布前不久,北京已发布“市公积金放宽异地购房范围”的政策。且已有消息透露,有国资银行已发布“重点支持一线和部分二线城市按揭”相关消息。

在分析师李震看来,国管公积金所占比例较小,其本质只是一种政策补充,不影响大趋势。但这更进一步说明了,目前的政策和市场行情,在充分贯彻“因城施策”以及“差别化贷款”政策导向。

事实上,3月以来,一线城市和部分二线城市的房地产市场已开始回暖。易居企业集团CEO丁祖昱判断,目前是资金面、政策预期、银行信贷三重因素共同作用,一二线市场将持续回暖。

  一线城市新房率先回暖

在刚刚过去的一季度,国内房地产市场“暖意”初现,一二线城市表现尤为明显。

克而瑞的数据显示,3月,全国新房成交同比微增9%,其中一线城市增幅最为显著,速度快于市场整体水平,二线城市则“涨跌参半”。

同样,来自相关媒体的《2019年一季度楼市总结报告》显示,一季度,一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成,其中北京的成交面积同比上涨超1倍。

从成交均价来看,北京、上海、广州的房价出现波动,深圳月度成交价格平稳缓降,但同比去年仍在上涨。

据相关媒体的监测数据,今年1月,受春节假期影响,用户对于新房的需求较低,进入2、3月,用户的找房热情上扬,市场热度回暖。相比之下,三四线城市“跌多涨少”,分化加剧。

丁祖昱建议,房地产投资活动不能只看大周期,即全国房地产周期,更应该关注每一个城市的小周期,因为小周期决定了每个项目的命运。

仲量联行指出,2019年,货币环境将有所改善,但一线城市的楼市调控政策还将继续。虽然全面放松楼市政策的可能性不高,但在经济不确定性增加的情况下,一线城市或迎来政策微调以稳定市场。

银行信贷向一二线倾斜

在一二线楼市回暖的背后,《每日经济新闻》记者了解到,某国资银行在2018年年报中对于按揭表态是:重点支持一线和部分二线城市按揭,审慎对待三四线城市。

根据融360的数据,2018年11月按揭利率为近几年最高点,此后开始下行。截至2019年2月,一线城市首套房按揭贷款利率下降11bp,二线城市下降16bp,三四线城市下降只有5bp。

与此同时,来自兴业证券的研究指出,当前,一二线城市房地产基本面将趋势性上行;目前一二线城市回暖不是阶段性的,是趋势性的,是新一轮周期起点。

上述研究还认为,银行将趋势性增加一二线城市按揭配置,商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化,一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异,一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是,过往几年,三四线城市低质量杠杆施加太多,这个时间点,银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度做出结构性逆转,这是趋势性的。

据了解,2018年10月以来,尤其是2019年以来,一二线城市放款周期明显缩短。2018年,银行整体房贷额度紧张,放款速度较慢,一般在3~6个月左右。而今年以来,房贷额度明显宽松,多数城市基本7个工作日即可放款。

兴业银行的分析师表示:“银行这一态度的变化背后主导大逻辑,就是银行对于按揭偏好是长期的。微观结构来看,一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求,加给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。”

  购房者信心指数上涨

与一二线城市楼市成交量上升相对应的是,购房者信心指数也同步处于上涨趋势。

相关媒体的数据显示,2018年11月开始,购房者信心指数逐渐上扬;2019年2月购房者信心指数为107.6,环比上升5.0%;一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨的用户占比67.7%。

从不同城市级别的找房热度来看,2019年1月,一二线城市,尤其是一线城市购房者找房热度环比下降明显,而三四线城市找房热度持续上升,热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束后进入3月,一二线城市的找房热度再次回暖。

2019年一季度,一线及周边城市的找房热度同比上扬,环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。以上海为例,其一手住宅销售势头在3月份有所改善,二手房找房热度领先于一线各城;强二线城市中,重庆、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

分析师张波向《每日经济新闻》记者表示,从基本面来看,2019年并不具备大阳春的基础,因为国家对2019年楼市调控的要求是保持“三稳”,所以楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴,但交易热度大幅上升,尤其是房价快速上升一定会被控制。

并且市场面也难实现大幅波动,一二线城市的楼市调控并未大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加;三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然难以支撑楼市的大阳春。

张波指出,行业面上,2019年不少品牌房企都调低了业绩增速,甚至是调低了业绩目标,同时拿地依然谨慎,融资难度依然较高,预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018年。

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