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偿债高峰期渐近 房企能否化解去杠杆“后遗症”

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过去的2018年,在“房住不炒”“因城施策”的主基调下,楼市调控不断深化,商品房销售额增速延续了自2016年以来的下滑趋势,但销售额却达到近15万亿元的历史新高。

调整期内,市场竞争更加激烈,行业集中度不断加大,强者恒强、弱者渐弱的行业格局更加凸显。中指院数据显示,2018年,千亿房企扩军到31家,较2017年增加13家。TOP3、TOP20房企的市占率分别达到13.6%、39.5%,分别较上年提升1.8、7.1个百分点。

在市场、资源向头部房企集中的大趋势下,过去两年,越来越多的房企喊出了进军千亿的口号。跨过千亿门槛,规模扩张成为房企们唯一的行动指南,而高周转、高杠杆自然成为房企扩张的利器。

通过高杠杆跨过千亿门槛的代价也是巨大的。当不断膨胀的负债规模、高居不下的负债率遇上行业调整,曾经的扩张利器旋即成为企业的致命匕首。随着偿债高峰的来临,房企能否化解去杠杆的“后遗症”?

  扩张利器高杠杆

选择大而强还是小而美,每家房企战略不尽相同,但一个不争的事实是,大部分房企都热衷于规模。

中国指数研究院数据显示,2018年,百亿房企增加12家至156家,百亿房企合约销售额达到11.4万亿元,市场份额超75%。而千亿房企也进一步扩容至31家,较上一年增加13家,千亿房企的市场份额接近47%。

于房企而言,规模意味着资金、人力等资源,以及未来的市场话语权。扩张规模,一靠土地,二靠资金,但归根结底还是要靠资金。

《每日经济新闻》记者梳理发现,过去几年,一些房企在规模快速扩张的同时,负债规模也不断膨胀。

中国指数研究院数据显示,2018年阳光城实现合约销售1622亿元,同比增长70%,并首次跻身千亿。而2015年至2017年,其合约销售分别为310亿元、466亿元、952亿元。销售规模4年增长423%。

销售规模大幅增长,要以巨量的土地储备作为支撑。数据显示,2016年,阳光城新增土储978万平方米,总价款281亿元,同比分别增长109%、210%;2017年、2018年,阳光城新增土储2021万平方米、1333万平方米。

巨大的土地支出投入,让阳光城的负债规模不断扩大。年报数据显示,2015年至2018年,阳光城总负债从564亿元增长到2224亿元,4年增长294%。资产负债率也从2015年末的80.42%上升至2017年末的85.66%,至2018年末,其资产负债率微降至84.42%。

又如同样是在2018年首次跻身千亿的融信集团,2016年~2018年,其合约销售分别为360亿元、801亿元、1218亿元,销售规模3年增长238%。土地储备方面,2016年~2018年,融信新增土储规划建筑面积分别为527万平方米、1482万平方米、478万平方米。

负债方面,2016年至2018年,融信集团总负债从758亿元增长到1678亿元,3年增长121%。而资产负债率也从2016年末的76.66%一路上升到2018年末的82.49%。

再如首次跻身千亿阵营的中南建设,2018年其实现合约销售1506亿元,同比增长57%。相比之下,其2015年的合约销售规模只有229亿元。短短3年时间,其合约销售规模增长558%。土地储备方面,2016年、2017年,其新增土储规划建筑面积分别为488万平方米、1499万平方米,2018年上半年,其新增土储规划建筑面积1138万平方米。

负债方面,中南建设总负债从2015年的830亿元增长至2017年的1584亿元,至2018年三季度末,其总负债进一步增加至1966亿元,而同期资产负债率达到89.91%。

不难看出,作为资金密集型行业的房地产业,房企规模要实现不断扩大,某些阶段要以负债规模的不断膨胀作为代价。

Choice数据显示,至2017年末,沪深上市房企负债合计超过6.47万亿元,同比增长33%,平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。而这一负债规模和负债率率水平还在不断攀升,至2018年3季度末,沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元,同比增长超过30%,平均负债率达到80.7%。

“房地产行业是典型的资本密集型行业,2015年、2016年调控政策的放松,特别是信贷政策的支持,不少房企选择通过加杠杆来扩张规模,进而获得市场话语权。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

无疑,高杠杆高负债的发展模式,在过去几年成为房企快速扩张规模、进军千亿的利器。

偿债高峰期渐近 房企能否化解去杠杆“后遗症”


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