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大湾区热门城市 土地市场升温

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经历了年初一波小阳春和调整,目前粤港澳大湾区的土地市场仍然备受关注。

仅从商住地成交结果来看,整体数据有所下降。据克而瑞统计,1—5月大湾区商住地共成交118宗,同比减少51宗,成交建筑面积1603.99万平方米,同比减少21.5%,成交楼板价6634元/平方米,同比上涨30%,溢价率18.8%,同比下跌10.5个百分点。

但相对2018年下半年粤港澳大湾区土地市场的降温而言,今年1—5月份的表现仍被视为市场的缓慢复苏。“以5月份广州的土地成交情况为例,报名竞拍的房企较多,商住类用地的溢价率相对较高,基本在30%—40%。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向时代周报记者指出,“但大湾区土地市场分化严重,例如中山在去年下半年开始推出现房销售的用地,结果市场遇冷,今年中山尚未有土地供应,政府或将进行供地计划的调整。”

多位专家在接受时代周报记者采访时表示,今年房企的投资重点之一便是回归一二线城市及热点城市圈,粤港澳大湾区便是布局的重点。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受时代周报记者采访时指出,经过上半年的土地供应热浪后,下半年这一格局还会延续。“头部地产商都希望在大湾区中找到自己恰当的位置,通过土地储备作为在大湾区未来发展中的稳定支撑,所以这个势头我觉得还会延续。总体来看,土地市场经过调整后还会继续上行。”

  供地回暖

今年,在中央定调“房住不炒”、“长效机制”和“因城施策”等的背景下,“一城一策”逐步成为房地产政策微调的基调。今年4月,自然资源部下发通知,要求各地商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36—18个月的,要适当减少供地;18—12个月的,维持供地持平水平;12—6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

“在大湾区中,库存和去化周期亦呈现出分化趋势,”肖文晓指出,“大湾区规划的利好提振了市场信心,土地供应有所回升。”

时代周报记者梳理发现,今年大湾区供地节奏的变化从各个城市陆续公布的2019年土地出让规划中也可窥见一斑。

以东莞为例, 2018年东莞的计划供地面积为1444万平方米,但最终成交用地面积仅为499万平方米,完成度为35%,其中商住、商服用地共计挂牌40宗,最终合计出让32宗,总面积仅为约115万平方米。但《东莞市2019年度国有建设用地供应计划》显示,东莞市2019年度国有建设用地供应总量中,计划供应商服用地及住宅用地合计约301万平方米,合计65宗,这也意味着东莞2019年的商住、商服用地供应将翻一番。

“东莞位于大湾区的中轴线上,与广州、深圳相比是一个价格洼地,随着粤港澳大湾区规划的落地,东莞的城市内部建设规划对于房企也是利好,所以今年以来出现了楼市和土地成交火热的情况。”宋丁表示。

对于火热的土地市场行情,东莞亦在6月6日发布了《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,规定在土地竞拍中,网上报价达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上终次报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。

  冷热分化

时近年中,这股湾区土地供应的热度还在持续。

其中,宅地稀缺的深圳分外引人注目。在1—5月份没有土地成交的背景下,深圳将在6月份推出5宗住宅用地。值得注意的是,为了强化住房保障,促进房地产市场平稳发展,去年中旬深圳已推出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。

根据要求,深圳到2035年新增建设筹集各类住房将达170万套,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。

宋丁指出,开春以来深圳楼市有所回暖,此次推出5块宅用地有出于平抑供需格局的考量.而另一方面,深圳二次房改对土地供应造成了一定压力,“所以此次5宗住宅用地里,也有不少是用于保障住房建设的”。

但在这股热潮能否延续至下半年?肖文晓认为,市场仍存在不确定因素。“总体来讲,大湾区规划的落地以及后续建设,能持续推动整个大湾区成为房地产市场的焦点,但这股热潮将持续多久还无法确定。”肖文晓表示。

从全国范围内的表现来看,自4月19日中央政治局会议重申“房住不炒”以来,5月份全国土拍市场已经有了反应。据数据显示, 5月,全国300个城市土地平均溢价率为20%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降了7个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为23%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降了7个百分点。

在大湾区土地市场回暖的背景下,多位专家在接受时代周报记者采访时表示,未来的湾区房价同样将出现分化。

展望下半年的大湾区,肖文晓认为,广深等热门城市及周边辐射区域的房价目前正迎来复苏,出现了触底回弹的现象,未来或稳中有升;但湾区内偏外围的城市,例如江门和肇庆等原本在去年已经步入下行周期,年前持续缩量,但今年大湾区规划的落地又形成了利好的支撑,所以这些城市未来还是以走量为主,未来或稳中有松。时代周报记者 谢洋


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