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二手房市场从火热之态一路降温

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从3月成交1.6万套的市场高点,到传统的“红五月”不红引发市场关注,再到6月过半成交仅5000套有余,近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。多家机构数据显示,伴随着“小阳春”退场,北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面,是新房成交量的上涨。专家分析称,当前市面上新房尤其是限竞房供应较多,且大部分产品品质也较此前有了明显提升,在这种情况下,新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应,一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外,二手房成交量再降的原因还在于,大部分市场需求在“小阳春”行情刺激下已经渐次释放,现阶段增量需求有限。

  成交:二手房网签再降

一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来,此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。6月已至下旬,北京二手房仍未越过6000套。

诸葛找房数据显示,自6月起截至6月17日,北京二手住宅成交5657套,占上月成交量的41.1%,半月已过,成交量不足上月一半。在此之前,5月及4月的二手房网签量分别为13764套、14440套。二手房挂牌量方面,在4月挂牌量达到高位后,5月出现小幅回调,截至6月17日挂牌量小幅上涨。

对于二手房网签下滑以及挂牌量的增加,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,伴随着限竞房项目的“井喷”,部分购房需求被限竞房吸引,加之近期房地产政策有所收紧,购房者观望情绪浓厚,入市积极性下降,多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售,因而选择将房源挂网,由此便带动了挂牌房源量上涨。

值得一提的是,二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。

北京商报记者了解到,截至6月17日,北京新建商品住宅已经成交3993套,占上月成交量的84.87%。诸葛找房数据研究中心方面更是预测,从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看,6月新房成交量走高,将会远超5月。

来自我爱我家研究院方面的数据显示,似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。据其提供的统计数据,从截至6月18日的数据来看,6月北京新房市场热度的确比5月高,尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上,6月目前平均每日的网签量为155套,较5月增长48.4%。

  需求:增量有限

除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外,现阶段需求端方面,有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。合硕机构首席分析师郭毅直言,“红五月”不红以及6月以来的“欠佳”二手房成交表现,形成原因也正是因为市场增量需求有限。

“目前,北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约,每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易,还会受到整个二手房流通环节的影响,即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上,能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群,每年的增量更是非常有限。” 在郭毅看来,因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下,北京每年并不会释放出太多的增量需求,所以在二手房成交方面,也很难形成一个可持续的爆发式增长。

郭毅告诉北京商报记者,以往所说的“红五月”,是依托政策节点,业内对一段时间内市场成交状况的反馈,实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下,政府会在两会后明确当年的楼市调控方向,然后开发商会根据新一年的调控方针,做出自己的营销排布,所以项目入市的一个集中期基本上是在4、5月,这就使得5月左右的楼市成交较为火热,“红五月”的说法也便由此而生。

不过郭毅也表示,其实随着政策在不同时间节点的或松或紧,成交量自然也会有所波动。

此外,郭毅进一步指出,一年的成交量会在4、5月去集中体现,还是9、10月去集中体现,跟开发商的推盘节奏也有着最直接的关系。

“不难发现,今年新房在整体的营销周期上存在着明显前置。从春节前,其实就开始有大量项目开始铺排入市了,而且在价格上也基本上都调整到位。这样的情况下,就使得今年的实际成交节点相对更早一些,所以我们看到在春节之后,很快市场的销量就启动起来了。”郭毅如是补充道。

  趋势:降温成共识

“小阳春”不可持续以及楼市的降温,几乎已成业界共识。事实上,对于“小阳春”过后的楼市温度骤降,房产专家及相关研究机构也早已有所预料。

稍早前,中原地产首席分析师张大伟在接受北京商报记者采访时表示,当前房地产市场无论是北京还是其他城市,在3月达到高峰后,4-5月其实都在依次退烧。“北京二手住宅网签量从3月的1.6万套,到4月的1.44万套,再到5月的1.37万套,持续下行。”

而根据贝壳研究院近期发布的数据,近期楼市降温在全国范围内也有例证,5月重点城市二手房市场再度出现降温,不过降幅收窄。分城市看,其监测的14城中有9城实时二手房成交量环比基本持平或下滑,其中北京、上海及深圳三城成交降幅居前列。对此,贝壳研究院首席分析师许小乐认为,三个一线城市二手房成交的下降,一方面是受新房分流的影响,另一方面与市场向改善板块轮动有关,受“认房认贷”约束,改善需求释放较为缓慢。

来自我爱我家研究院的数据,则更加能够清晰可见近期北京二手房成交的降幅情况。据其数据,6月迄今北京二手住宅网签量不足6000套,平均每日网签量较5月下降25%。“从网签数据来看,市场还在降温,这主要是近两年北京楼市调控本身较紧,而今年4月政策再度加码所致。”

此外,楼市的降温在经纪人的工作状态上也能有所体现。北京商报记者调查发现,相比3月时的繁忙接待,中介机构经纪人近几月的工作状态也似乎随稍显“惨淡”的成交变得清闲起来,开始由带看转为电话寻找或推荐房源。

“我自己有房,因此中介打电话询问出租或出售是常态。近期明显感觉到,中介特别想让我把房源挂上去,然后还给我推荐很多换房的房源选择。”刘齐(化名)称,因为感觉到近期楼市又不太热了,所以自己打算观望一阵再说。

就北京二手市场接下来的走势,国仕英预测,下半年新房市场受限竞房项目带动,成交量将会处于较高水平稳定发展,二手房市场将保持低位稳定运行。

北京商报记者 孟凡霞 荣蕾/文并摄

原标题:“速冻”二手房市场


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