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房企“千亿俱乐部”扩容:有望再扩10家左右

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与往年相比,2019年年中来临之际,房企的“抢收”意图显得更为明确。从各大机构出炉的销售榜单来看,各个梯队房企开足销售马力,行业百强门槛再被提高。从业绩来看,各梯队门槛虽持续提升,但增速较去年同期出现明显下降。其中,稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大,但降速趋势已显。此外,TOP 20门槛增速下降得最为明显。值得注意的是,上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家,较去年同期增加3家。200亿-500亿元的房企数量在各阶梯中最多,为37家。按照往年的情况,上半年合约销售超过400亿元的房企是年内冲击千亿的有力竞争者,这也意味着今年千亿房企有望比去年增加10家左右。

  头部房企求稳不惜降速

2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”的调控政策指导下,地产行业整体增速较2018年呈现出显著放缓趋势。

来自克而瑞研究中心发布的数据显示,1-6月,TOP 100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%,与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。

整体来看,5月受部分城市政策调控收紧影响,市场下滑较为明显,令一季度以来的“小阳春”行情出现明显降温。但临近半年度业绩目标冲刺,6月房企积极加大了营销推广力度,单月操盘业绩环比提升超23%。

中原地产首席分析师张大伟分析,上半年楼市出现下调的原因包括:持续收紧的调控政策密集发布以及房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少影响了购房者的入市积极性。

2019年上半年,TOP 20房企权益金额门槛为489.4亿元,较去年同期略有降低。但其他梯队房企门槛则有所提升。TOP 50房企权益金额门槛217.8亿元,门槛增幅最高达6%。TOP 30房企和TOP 100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元,门槛增幅分别为2.8%和5%。

另一家数据机构亿翰智库发布的数据分析与上述机构类似。上半年,行业各梯队门槛虽持续提升,但增速较去年同期出现明显下降。从各梯队看, TOP 20门槛增速下降得最为明显。总体来看,百强企业门槛仍在提升,但随着2019年市场热度的减弱,各梯队门槛增速已经开始放缓。

一位业内人士分析,随着下半年销售的承压,2019年全年门槛提升速度仍会下行。

克而瑞发布的榜单显示,碧桂园、万科、恒大仍稳居行业三甲。其中,碧桂园上半年完成销售额3920亿元,排在榜首,万科以3340亿元位居次席,恒大则以2945.4亿元位列第三。从数据变化来看,经过一年的调控以及企业对自身销售节奏的调整,碧桂园和恒大的步伐明显放缓。较去年同期减少上百亿元。万科在2019年上半年的销售同比增长率为9.94%,保持了难得的正向增长,但仍低于百强房企的平均水平。

业内人士分析,当前标杆房企不再追求高杠杆经营、高增长模式,而是聚焦主业,向稳健优质的增长模式迈进。例如万科此前提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”后,开始修枝剪叶,各个业务线条都明确了各自的基本盘。这一策略令企业在当前市场低谷期可以保持业绩的稳定。事实上,越来越多的房企开始效仿万科,采取收缩触角的方式,对不盈利的多元化业务更加谨慎,甚至不惜剥离效益一般的业务,转而强化地产主业。

亿翰智库首席分析师张化东分析,行业变化首先要从政策调控角度分析,管理层希望房地产在一个区间内震动,而不是持续性上涨,政策的复杂性越来越高。现在一些房地产发展并不好的城市,也在出台一些限制类政策,表明政策希望将房地产固定在平稳位置。

  千亿房企有望再扩10家左右

2019年上半年,TOP 100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP 3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP 4-10、TOP 11-20、TOP 21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,50强之后的房企竞争优势已不再明显,权益金额集中度出现一定回落。

对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言,截至6月末,目标完成情况尚佳,36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观,目标完成率超过50%。

从整体来看,房企2019年目标制定相对谨慎,平均目标增长率仅在20%左右。同时,2019年整体的预期货值去化率降至60%左右,完成业绩目标更依赖于供货量的增长。克而瑞研究中心预计,在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力,下半年仍需加速推货入市。

值得注意的是,上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家,较去年同期增加3家。200亿-500亿元的房企数量在各阶梯中最多,为37家。按照往年的情况,上半年合约销售超过400亿元的房企是年内冲击千亿的有力竞争者,而上半年合约销售逾400亿元的有40家房企,这也意味着今年千亿房企有望在2018年30家的基础上扩容至35-40家,新晋千亿房企销售规模也有望进一步提升。

  行业头部效应将日益明显

2019年下半年,房地产政策面整体仍将保持稳定。其中,房价仍是不能碰的红线,热点城市调控政策仍需从紧执行,且不排除加码调控的可能。房企对政策放松不应有过于乐观的预期。

克而瑞研究中心预测,6月作为房企冲刺半年度业绩的关键节点,之后由于前期积压的市场需求大都释放完毕,同时在调控常态化预期下,业绩增速或仍将趋缓。预计下半年房企整体规模步入平稳增长,增速预计放缓至20%左右。房企完成全年销售目标仍有一定压力,预计下半年企业需要着重发力,加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。

从城市角度看,下半年市场持续波动,频率加快,但波幅收窄。市场走势不会一路攀升,也不会全面下滑。城市之间分化将加剧,不同能级城市持续分化,一二线回升势头有望保持;而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。

张化东分析,上半年大部分企业销售目标都已经完成过半。全年销售增速有一定保障。之后出现放松式政策比较难说,总体预测还是谨慎为主。预计全年增速会出现一些收敛,但是不会太低。预计投资方面数据会比去年低一点。全年销售可能有3个点以上的增长,主要来源于均价的上涨,面积会出现负增长。

一位行业人士认为2019年将是房地产市场销售的“小年”。下半年,百强房企规模增长也将继续保持平稳,出现快速增长的概率不大。

另有专家指出,长期来看,各地政府结合市场实际情况“因城施策”持续,房地产市场将长期处于平稳健康发展,房企将更加谨慎地进行战略布局。龙头房企将保持稳健高质量的发展态势,头部效应将日趋明显。同时,2018年以来,大部分规模房企战略从多元化更趋于向主业聚焦。未来,房地产企业之间规模化竞争将持续深化,行业集中度进一步提升,预计TOP 30房企集中度提升至48%左右,各梯队市场份额趋于稳中有升。同时需要注意的是,以42家发布销售目标的房企分析,目前有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境,再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至,以及下半年市场仍有变数,房企完成销售目标仍存压力。

北京商报记者 董家声/文并摄


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