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房企加快周转积极回笼资金

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截至8月23日,全国Top10龙头房企中已有7家发布了2019年半年度业绩报告,总体维持稳健增长,净利润均超过百亿元,盈利能力高于行业平均水平。土地储备方面,龙头房企储备充足,多数房企将采取适当收缩的拿地策略,加快销售进度,以保证流动性充裕和杠杆率下降。

  土地储备充足

据半年报披露,上半年万科新增土地54宗,总规划建筑面积1372.8万平方米,同比下降33.0%。保利新增44个项目,计容面积826万平方米,同比下降45.3%。华润置地以总地价820.6亿元增持39宗土地,计容建筑面积共计1021万平方米。中海地产在内地和香港地区合计新增24宗土地,新增总楼面面积464万平方米。新城控股上半年新增土地储备共计80幅,总建筑面积达2459.20万平方米。从地域分布看,房企在一二线以及部分热点三四线城市新增土地储备占比较高。

土地储备总量方面,截至报告期,万科、保利、融创中国、新城控股在建及规划中土地储备面积均在1亿平方米及以上,分别约为1.53亿、1.5亿、2.13亿和1.34亿平方米。截至6月底,华润置地总土地储备面积达6737万平方米。从目前情况看,龙头房企土地储备充足,均预计当前储备可满足未来2-3年的开发使用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从当前龙头房企的土地储备规模看,部分房企增速有所放缓。这与今年强调项目销售有关,土地储备相对较保守。“从绝对规模看,大型房企拥有大量土地储备,仍依旧拿地,但增幅有所收窄。”

下一步,预计房企将继续保持理性、谨慎的拿地策略。碧桂园管理层指出,将坚持稳健的财务政策和风险控制措施,审慎、务实地补充优质土地储备。融创中国表示,下半年将继续严控投资,放缓拿地的节奏,仅在确保流动性充裕及杠杆率保持长期下降趋势的前提下,把握少数特别优质的机会。新城控股也将优化现有土地储备,积极回笼资金,控制负债规模。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,面对监管政策以及市场环境的变化,房企减少拿地或理性审慎的拿地,同时尽量加快库存土地的去化开发,加快促销回款,收缩杠杆。

  保持流动性充裕

资产负债率方面,严跃进表示,降低融资成本和负债规模是当前地产企业需要做的工作。从实际情况看,部分房企积极进行偿债工作。预计第三季度部分房企依然会有新动作,特别是在以价换量等方面。

龙头房企财务结构较稳健,现金流充裕。据半年报,截至报告期末,万科账面有息负债2253亿元,较年初减少358.9亿元。净负债率较2018年底提高至35%,持续位于行业较低水平。公司在手现金1439亿元,对即期有息负债的保障倍数高达2.2倍。保利同样适度降杠杆收敛拿地战略,账面有息负债2710亿元,净负债率为76.64%,较期初下降3.92个百分点,较去年同期下降16.6个百分点。

融创中国管理层指出,虽然负债比率短期内有所波动,但流动性依然充裕。截至6月底,现金余额覆盖下半年到期有息负债超过3.1倍。下半年将继续快速销售,释放经营现金流,并严控土地投资,努力使2019年年底的负债比率下降,并保持长期下降的趋势。

中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立表示,龙头企业负债率有所降低,反映出龙头企业风险控制方面力度有所增强,预计下半年房企整体负债率会继续下降。

偿债能力方面,夏丹指出,当前借新还旧已经能够覆盖存量房企债务,房企今年债务压力不大。明年下半年到后年会迎来境内债的偿债高峰。中国证券报


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