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维持房贷利率基本稳定可以正确引导市场预期

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8月25日,中国人民银行发布公告,从10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

这是一次利率形成机制的改革,是前不久实施的LPR改革的一部分。在LPR形成机制更加市场化的基础上,房贷利率以LPR作为定价基准,其市场化程度必然会大大提高。

目前,个人房贷利率主要是以央行发布的贷款基准利率作为定价基准。“利率双轨”中存贷款基准利率的影响,也主要是通过个人房贷利率体现。央行要通过LPR形成机制改革,实现贷款利率“两轨合一轨”,就必须改变房贷利率形成机制,使其定价基准从贷款基准利率转换为LPR。

当然,人们也关注改革是否使房贷利率水平发生变化。根据新的机制,按8月20日5年期以上LPR计算,新发放的首套个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套个人住房贷款利率不得低于5.45%。现在的房贷利率是以贷款基准利率(5年期以上为4.90%)为基础打折或上浮一定比例。不同城市打折或上浮的比例不同,如上海首套房贷款利率可执行9.5折甚至9折,而北京等多数城市则要上浮10%-20%。大致来说,目前全国范围内,首套房贷利率在贷款基准利率的0.9-1.1倍的范围内,即落在4.41%-5.39%的区间;二套房贷利率在贷款基准利率的1.1-1.2倍的范围内,即落在5.39%-5.88%的区间。

可见,新机制确定的首套房贷和二套房贷利率下限,都处于目前实际房贷利率的区间内。也就是说,在机制改革的前后,个人住房贷款利率保持基本稳定。对于一些城市来说,机制改革之后房贷利率会小幅上升,例如上海;对于另一些城市来说,机制改革之后房贷利率会小幅下降,例如北京。

在形成机制改革的过程中保持房贷利率基本稳定,有两方面的重要意义。首先,这可以使改革的推进更加顺利。其次,这传递了不刺激房地产市场的信号。在经济下行压力加大的情况下,市场中存在央行降息的预期,不少人将LPR改革、房贷利率改革看成“变相降息”,维持LPR以及房贷利率水平基本稳定,可以引导市场正确预期。8月26日,央行开展一年期MLF操作1500亿元,利率为3.30%,与此前持平。央行不降低MLF利率引导LPR下行,显示了战略定力,将重点放在机制改革上,而不是短期刺激经济。

短期内,形成机制改革不会使房贷利率大幅波动,上升或下降的幅度都会比较小。但长期来看,形成机制的改革必然会对房贷利率的走势产生影响。在新的机制下,房贷利率将由三部分组成,每个组成部门都由不同的主体确定。

第一部分是公开市场操作利率,主要是中期MLF的利率,这是由央行决定的。LPR由公开市场操作利率加点形成,中期MLF利率将是其基础。目前一年期MLF利率是3.30%,在利率改革的过渡期可望维持稳定,但未来可能回到2017年之前3.0%的水平。

第二部分是LPR在公开市场操作利率的基础上的加点,这是由18家报价行集体确定的。各报价行会根据自己的资金成本、市场供需、风险溢价等因素确定加点幅度。去年来,市场利率整体是下行的,但过去的LPR形成机制没有很好地反映市场利率的变化,在新机制下,银行的适应会有一个过程,使加点与之前比变化不大。但随着银行更加准确地评估资金成本、市场供需、风险溢价,加点将有所减少,使LPR有一定幅度的下降。由于LPR对房贷利率的影响最直接,房贷利率将是银行在LPR报价中重点考虑的因素。

第三部分是房贷利率在LPR基础上的加点下限,这是由人民银行省一级分支机构,指导省级市场利率定价自律机制确定的。省级机构将根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

(21世纪经济报道 欧阳觅剑 编辑:祝乃娟)


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