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9月70城房价涨跌互现: 新房还在涨 二手房“低温循环”

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目前二手房市场进入“成交下降-需求观望-成交周期拉长-业主降价-均价下跌-观望加重-成交下降”的低温循环。

触摸房地产市场温度

10月21日,国家统计局发布的70城房价数据显示,新房价格平均环比涨幅扩大,但房价下降的城市数量有所增多。新房价格出现加速上涨的势头,但二手房价的增速却出现颓势。“略有升降”情形在9月愈发凸显。与此同时,土地市场开始降温,第三季度全国总体地价水平环比、同比增速均放缓。受融资收紧影响,不少开发商也开始谨慎拿地。

10月21日,国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。今年9月,有12个城市的新房价格出现环比下降,5个城市房价持平,53个城市房价上涨。

“总体稳定,略有升降。”这是国家统计局城市司首席统计师孔鹏对9月房价变动情况的解读。

从数据的一些细节来看,房价的确在升与降之间存在“矛盾点”。一方面,70城市新房价格平均环比涨幅扩大,但房价下降的城市数量有所增多;另一方面,新房价格出现加速上涨的势头,二手房价的增速却出现颓势。

总体稳定,略有升降

今年9月,一二三线城市的新房价格涨幅均有所扩大。其中,4个一线城市新房价格环比上涨0.4%,31个二线城市新房价格环比上涨0.6%,35个三线城市上涨0.8%,涨幅均比8月扩大0.1个百分点。

今年9月,新房价格环比下降的城市有12个,为今年以来的最多;房价持平的城市有5个,数量与上月持平,同样为今年最多。

“不同城市之间的房价走势出现分化,房价下降的城市增多。但上涨的城市中,涨幅也有所扩大,也就是官方解读的‘略有升降’。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示。

从降价方面看,今年8月末,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”的营销策略,从实际效果看,恒大最终以价格让步换来单月831亿的销售纪录。但放眼全市场,这种做法并不是主流。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道透露,与直接降价相比,隐性促销手段更为普遍。

实际上,在影响房价变化的诸多因素中,房企的价格策略往往并不是决定性的。

9月4日,无锡发布落户新政,取消本科学历的落户门槛,对大专学历的要求为“连续缴纳社会保险满3个月”;中专学历要求为“连续缴纳社会保险满6个月”,这也成为无锡史上最低落户门槛。9月,无锡以1.4%的新房价格涨幅位居第四。

无锡只是今年落户新政“大军”中的一员。据中原地产统计,2019年以来,全国已经有超过150城发布了各种人才引进政策,同比上涨超过40%。其中,仅9月出台人才引进政策的城市就超过30个。除了直接降低购房门槛外,这些政策对市场预期的影响也不可忽视。

此外,还有其他对楼市实施的直接或间接刺激。比如10月15日,南京六合区宣布取消“近3年内累计2年社保或个税”的购房门槛。天津也在同日发文,拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城对承接北京非首都功能疏解的项目职工,放开购房的纳税和社保门槛。

二手房市场情绪不高

但在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下,大面积的房价上涨局面恐怕很难长久。

根据全国银行间同业拆借中心的数据,今年10月,64个城市首套房贷款的平均基点为78BP(即在新公布的5年期LPR基础利率上,增加0.78%的利率水平),其中南宁、洛阳是基点最高的两个城市——在9月70城市房价涨幅榜中,南宁、洛阳分别位居新房环比涨幅前两位,南宁还连续两个月“蝉联”首位。

“类似城市基点较高,房贷利率也会相应提高,进一步体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。”上海易居房地产研究院指出。

这是房贷利率市场化服务于楼市调控的体现。今年8月末,央行指出,在改革完善LPR(贷款市场报价利率)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施。多数受访者认为,类似南宁和洛阳的案例,未来将成为调控的常态,这也意味着一旦房价上涨过快,将很快受到调控。

事实上,现有的房价数据,也已表现出向下调整的迹象。

70个大中城市中,9月有28个城市的二手房价格出现环比下降,较8月增加8个。下跌城市数量创最近三年来的新高。且近4个月来,二手房价格下跌的城市数量均超过(含)20个。此外,与新房不同,9月二手房价格的整体环比涨幅出现回落。

同比来看,9月70城二手房均价同比下跌城市个数由7个增至10个。

与新房相比,二手房市场较为分散,业主和买家对市场的敏感度较高,因此二手房市场变化也往往被视为行业的“风向标”。且当前全国有近30个城市的二手房交易占据市场主流,因此这一数据值得关注。

某经纪行业资深从业者向21世纪经济报道指出,前几个月二手房价格持续上涨的西安、厦门、广州等城市,9月均价均出现回落,说明有越来越多的城市在加入降价的行列。且厦门、广州均为二手房占主体的市场,这也说明市场整体的情绪仍然较为低迷。

贝壳研究院表示,近期热点城市二手房市场新增客源有所增长,但带看量仍然持平,可见“新增客户仍难以转化,观望情绪依旧”。该机构认为,目前二手房市场进入“成交下降-需求观望-成交周期拉长-业主降价-均价下跌-观望加重-成交下降”的低温循环。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,预计四季度房企降价的趋势将在更多城市和项目上得以体现。同时市场的分化还将持续,部分三四线城市还可能继续降温,而例如一线城市的热点区域,供需两旺的新一线城市,依然会持续保持热度。

他还表示,区域性的房产政策也会对该地区市场带来影响有限的波动,但年末楼市过热的几率依然较小,稳定将是市场的主旋律。


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