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新房市场挤出投资后交易额将缩至5万亿元 房地产下半场进入共建时代

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原标题:蓝绿双城董事长曹舟南:新房市场挤出投资后交易额将缩至5万亿元 房地产下半场进入共建时代

■本报记者 王丽新

从绿城的1800万元年薪到现在的100万元年薪,从拒绝某房企开出5000万元年薪的诱惑,到拿别墅房本抵押筹钱创业,曹舟南的这一年多时间,不易亦畅快。

时至11月1日,曹舟南一手创立的蓝绿双城已经一周岁。如同一个孩子,抓周的时刻或许暗示着未来的人生方向。经过一年多时间里的不断试水、成长和积淀,曹舟南为蓝绿双城“抓”到了坚定的战略方向,即其首创的共建模式。

以共建模式扩张规模

据曹舟南向《证券日报》记者介绍,“共建”主要包括四种类型:小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发,基本原则是“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”,目标是在投资和开发分离的趋势下,采用新的商业模式,解决产品和服务的品质问题,化解规模增长矛盾,理顺开发主体权责利关系。

曹舟南表示,“共建”的四项原则会写进双方合同里,蓝绿双城对投资人、委托方的态度是包盈包亏,“根据项目的增值部分分成,只要完成合同设定的盈利目标,我们就要按照利润分成,如果完不成,那么开发期间的费用由我们承担。”

不得不说,这种合同签的大胆,却也是破旧立新的尝试。

从房子成为商品时起,月入二三百元的工厂女工拥有了买房的可能性,13亿中国人就开始滋生“居者有其屋”的梦想。经过多年的发展,中国拥有了众多开发商,2018年全国商品房成交额逼近15万亿元,这是一个巨大的经济体量。但快速崛起的房地产行业发展至今,“蒙眼狂奔”时代已经过去,下半场来临之际,需要用新的商业模式去开创“居者优其屋”的时代。

“中国房地产发展的30多年,开发商赚了多少钱?造就了多少亿万富翁?但真正卖给客户自住的,据我判断不到一半,另一半多用于投资。去年中国一手房交易量远超14万亿元,如果砍掉一半投资的7万亿元,其中的水分,你们懂的,所以我非常支持中央调控。”

曹舟南进一步直言,“以我在这个行业多年的理解和直觉判断,未来几年,如果挤掉投资需求,中国新房市场实际交易额将降至5万亿元。中国的城市化上半场是以房地产为主体推进城市建设,但下半场有一点我们很清楚,就是要老老实实做居住工程的配套,这是一个根本性变化。”

“争取早点上市”

值得一提的是,前几日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在接受《证券日报》记者采访时表示,中国房地产市场的下半场,是增量市场向存量市场转化的阶段。在这个阶段,开发商仍有机会,但核心竞争力是品质。

无独有偶,“品质”、“服务社会”、“责任”这些词也是曹舟南接受媒体采访时,讲出的高频词,这或许源于接班宋卫平的情怀,但这批老绿城人身上,多多少少带着绿城企业文化的基因。

曹舟南对记者表示,在品质上,蓝绿双城要超越目前所有的房地产企业,包括绿城在内,“如果有一天很多人跟我说,蓝绿双城项目做的很烂,那我就不做了,可能有这么多员工要养活,还会留个位数的项目,这是我的承诺。”

事实上,蓝绿双城发展至今,时日尚短。今年5月份,蓝绿双城首次进入招拍挂市场拿地,而其在此前较长一段时间内一直专注于存量项目。

对于投资标的的选择,之前曹舟南曾向《证券日报》记者表示,蓝绿双城的合作方中60%都是原来合作过的,并且许多项目都是原来的合作方找上门的。

至于现在,曹舟南的投资思路更加清晰了。他向媒体表示,“第一,谈得比较多的是城投公司,采取控股合作或全部拿下,我认为这样的投资风险相对小一点;第二,现在很多政府部门都希望我们投资拿地,基于市场变化,我们也比较简单粗暴,就是先购地,但说话要算数,购地价格说清楚,加溢价就不要了;第三,特殊品类,比如TOD项目和一些未来社区项目,但很多东西还需要深化。”

从目前布局的业务来看,蓝绿双城“物理开发+数字开发”的双开发模式包含了塑造未来社区、TOD2.0、青年创业公寓、新型养老公寓和小微综合体等创新业态。

至于蓝绿双城的共建模式是否是房地产行业下半场的最优解?曹舟南也直言,在今年1月份蓝绿双城的第一次亮相时,他心中满是忐忑,但远超出他预期的公司发展进度给了他信心。截至目前,蓝绿双城签约项目30个,规划建筑面积超过1000万平方米,可售货值超过800亿元,储备项目超过300个。

更值得关注的是,创建蓝绿双城之时,曹舟南就对应将来轻资产、科技型上市的各项要求而组建公司架构,“有很多大的战略投资机构始终在跟着我们,我们争取早点上市”。


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