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2019年新房销售或达16万亿再创新高 房企整合大幕拉开

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这是大浪淘沙的一年,每一家房企都在谨慎思考要怎么“活下去”。

新房市场的销售金额在去年达到了15万亿高峰,今年预计将冲击16万亿,逼近天花板。

房企规模赛道的竞争也来到了临界点。未来市场蛋糕就这么大,甚至可能缩小,行业的洗牌重整已经轰轰烈烈地开始了,熬不过凛冽寒冬的中小房企不断出局离场,玩家越来越少,玩家也越来越强大,千亿阵营继续扩大。

前十、前三房企也轮换了。作为房企的并购王者,孙宏斌带领融创中国权益销售圆梦三甲,而掉队多年的世茂以黑马之势,反超龙湖,再度挺进前十。

在这最后的规模之争里,有的人靠销售胜出,有的人靠并购胜出,房企销售座次重排,变动剧烈,下一个十年的竞争格局正在重塑。

年关将至的排位硝烟

根据国家统计局数据,2018年全国商品房销售额为15万亿元。而在今年12月26日的《平安地产金融白皮书2020》发布会上,平安银行行长胡跃飞预计,2019年全国商品房销售额将创下接近16万亿元的新高。

胡跃飞指出,房地产行业的集中度今后仍会较快提升,环境已跟过去大为不同,市场份额会更多让渡给主流房企,行业大整合将是必经的一幕。

截至11月底,百强房企占全国的销售份额已达73.9%,而十年前该指标仅为22%,近三年基本以每年10个百分点的速度在提升,行业集中之快可谓惊人。

距2020年仅剩不过几天时间,各大房企都在进行最后的业绩冲刺,以应对年关的排位之战。

截至11月底,据克而瑞发布的2019年1月-11月房企销售TOP100榜单数据,按照全口径销售金额统计,全国已有27家房企迈入“千亿俱乐部”,与2018年同期的25家相比增加2家,千亿房企的阵营扩大。

而且,祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展7家房企的销售额均超过900亿元,均有望在年底业绩冲刺后挺进“千亿俱乐部”。

在强者恒强的地产行业里,龙头房企的业绩表现更为突出,TOP10中有7家房企销售业绩环比增加。碧桂园11月单月实现全口径销售金额860亿元,以7515.4亿元的成绩位列全口径业绩榜第一名,大幅领先第二名中国恒大1660.6亿元。

恒大也凭借全国促销刷业绩,9月、10月、11月单月销售纪录分别为831.1亿元、903亿元、420亿元,10月底时在全口径排位上反超万科成为第二名。

世茂算是最大的黑马,今年不断在市场上通过促销和并购抢食,挤掉龙湖,挺进前十。11月底,世茂、华润、龙湖的全口径金额分别为2277.3亿元、2261亿元和2227.3亿元,差距尚不足百亿,这几家的你追我赶几乎成为常态,12月重排过后,其中一家很可能TOP10地位不保。

TOP20的座次之争同样激烈,中梁以1310亿元的全口径金额位列20,与后面追赶的富力、正荣、融信差距不到一百亿。TOP50的竞争格局也在加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升12.8%至458.2亿元。

一个值得注意的插曲是,在销售权益金额上,恒大和碧桂园稳居第一第二,而融创中国以8.1亿元的微小优势首度赶超万科进入三甲。

融创中国的超车,在早前就已经有端倪,9月底时,万科的权益销售额还比融创中国多300多亿,到10月底统计时,两家的权益销售额差距100多亿,呈逐渐缩小的态势。

行业并购大洗牌

市场竞争正由增量转存量,在这场大鱼吃小鱼甚至大鱼吃大鱼的游戏中,每一家都想抢食更多,房企集中度不断攀升。对凭借高杠杆运转的房企们来说,这是一场谁都不会放手的规模之争。

据克而瑞统计数据,1至11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%,规模房企纷纷通过收并购补充资产。

融创中国和世茂可谓今年的收并购猛将,它们在前十排位战上掀起的浪花不是没有来由的,销售不断冲击同行,并购动作也让人吃惊。

作为龙头房企,融创中国今年以来已经吞下泛海控股、阳光100中国、长实集团、新湖中宝、云南城投、华侨城等公司旗下多项资产,总耗资已超400亿。

其中,融创11月底以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权,对于百亿级别的交易,孙宏斌在发布会上还云淡风轻地表示,“我们每个月收五六百亿现金,买一个东西一百亿有什么困难?没有什么困难。我们买的东西不是买回家藏起来的,而是买回家再加价卖了。我们现在已经买得很克制了。”

在年末挺进房企十强的世茂,也在今年不断抄底加码,吞下泰禾集团、明发集团、万通地产、开诚实业、利君地产、粤泰股份等公司旗下多项资产,可以说世茂今年的新增货值多数是通过并购获得的。

今年3月份以来,泰禾已出让多幅地块给世茂,陆续向世茂股份出售旗下11个项目的部分股权,累计回笼资金约一百亿元。12月中旬,世茂又被曝出与福晟进行洽谈40%股权并购,收购福晟集团旗下地产板块部分股权,以获得更多的土地储备,交易金额可能高达2000亿。

在年初的香港业绩发布会上,世茂总裁许世坛就已经表示,2019年会加大并购,且70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。根据世茂地产公布的2019年上半年财报,上半年世茂负债总额约3047亿元,同比增长高达32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元,同比增长19.12%。

一边是龙头房企收并购潮起,另一边却是中小房企的离场出局,被收并购的企业大多是资金链出问题的房企。

融创吞下的时代环球在被收购前负债总计64.02亿元,而世茂吞下的泰禾集团更不用说,过去一年已经因为资金和负债问题身陷舆论漩涡,被融创和绿城相继收购的新城中宝也不例外,在百亿债券的资金压力面前选择断臂求生。

多位业内人士认为,房企并购整合增多与整体市场下行和融资环境趋紧有关,部分中小房企资金链断裂是常见问题,龙头房企则可以趁此扩张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中小房企破产,和本身房屋销售不好、拿地机会不多等多种因素都有关,加上政策和资金限制,压力增大时自然会通过并购等方式进行项目的处置。中原地产首席分析师张大伟则指出,房企之间,不仅是规模分化较大,融资成本的分化也很明显,融资收紧对中小型房企在融资规模和成本上影响相对较大。

总体而言,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计,未来几年,房企并购趋势会更加明显。从今年以来的情况看,由于房企融资端受到严格限制,排名靠后的房企融资渠道收窄,融资成本高。这对于成本管控能力不强的中小房企来说,通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。



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