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土地供应增加 楼市库存高企

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?中原地产研究中心统计数据显示,2019年以来,土地出让金额整体保持高位。截至12月26日,50个大中城市合计出让土地4.19万亿元,同比增长17.6%。其中,34个城市土地出让金额同比上涨,占比达68%;32个城市土地出让金额超过500亿元,14个大中城市土地出让金额超过千亿元,刷新历史同期纪录。

分城市看,杭州土地出让金额居前,合计2787亿元,同比增长11.47%。上海合计出让土地1942.21亿元,同比增长4.4%。苏州出让土地金额合计1792.47亿元,同比增长33.05%。此外,武汉市、北京市、广州市、南京市、重庆市土地出让金额均超过1500亿元。

分季度看,土地市场二季度明显冲高,三季度有所降温,但整体依然高位运行。50个大中城市合计土地出让金额超过4万亿元,创历史同期纪录。三季度,一系列政策收紧了开发商资金,对土地市场整体成交溢价率产生一定影响。

值得注意的是,部分一二线热点城市,近期土地出让条件比此前有所放宽,不限价地块土地供应有所增加。

易居研究院指出,2020年全国房企土地购置均价预计将小幅上涨,涨幅在2%左右。2020年楼市整体仍处于下行周期,开发商资金相对紧张,购地谨慎态度不会改变。

房企积极拿地

临近年末,不少房企积极拿地。年底促销加速回款,使得房企整体资金紧张局面有所缓解。部分企业计划2020年加大土地储备。从市场变化情况看,第二梯队房企抢地坚决。

中原地产首席分析师张大伟指出,今年以来多地政府的土地出让政策有所放宽。从全国范围看,相比2018年严格的土地出让限制,今年以来限制条件普遍减少。多数城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房等方面的限制条件有所放宽。在这种情况下,叠加部分城市限价政策的微调,开发商拿地积极性有所提高。从房企角度看,为了发展规模,需要补充土地储备。

张大伟指出,房企在不同地区的销售出现分化,在不同地区拿地积极性和拿地价格也会出现分化。预计未来房企对非优质土地的定价将下调。优质土地仍是争抢重点。对一二线城市而言,即使调控政策依然严格,但房企为了加大销售额,依然会集中拿地。

三四线楼市相对低迷。房地产企业把更多资金投入到一二线城市。这也是一二线城市土地市场升温的主要原因。三四线城市在土地市场成交额下降的情况下,不排除会出现政策微调,以人才落户为代表的楼市政策力度可能加大。

库存连续12个月增长

不少房企为加快周转,积极推盘,但楼市库存也被推向高位。

易居房产研究院最新发布的《中国百城库存报告》指出,截至11月底,全国100个城市新建商品住宅库存(取得预售许可证但没有出售的住宅项目)总量为47359万平方米,环比增长1.9%,同比增长5.7%。从同比数据看,当前库存规模已连续12个月正增长,库存压力加大。对比历史数据,当前库存规模大致相当于2017年4月份的高位水平。

2019年11月份,100个城市新建商品住宅供应量为5717万平方米,而成交量为4814万平方米,呈现“供大于求”的态势。9月份和11月份,房企密集推盘,供应明显放量,而成交量表现较弱,库存数据自然容易增长。

从去化周期看,2019年11月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月。该数值相比10月份的9.1个月已明显增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,11月份全国百城库存呈现小幅上升态势,这和近期供应放量等因素有关。2018年百城库存就步入上行通道。这使得去库存的压力加大。

严跃进指出,短期看,去库存任务更多会落在房企身上。预计今年年底以及明年第一季度,“降价促销去库存”或成为房企经营的关键词。


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