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2019年土地出让市场量价齐升

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2019年全国土地市场回暖,土地出让量价齐升。机构数据显示,全国300个城市全年土地出让金额合计50294亿元,同比增长19%。其中,16个城市土地出让金额超过1000亿元。三亚、兰州、大连土地出让金额同比增长幅度均超过100%。2019年下半年以来,龙头房企率先“刹车”,四季度近三成房企未拿地。而国企表现相对积极,下半年积极参与热点城市的土地出让。

三四线楼市供地减少

分地区看,根据中指研究院发布的《2019年中国300城市土地交易情报》,一线城市土地供求量持续走高,土地出让总金额同比增长,成交均价同比下滑。其中,深圳地区土地出让总金额同比增长幅度超过50%。二线城市随着土拍政策不断完善,土地供应与成交面积同比上涨明显,土地出让总金额和成交均价同比均出现增长。但土地成交溢价率整体变化较小,土地市场总体保持稳定。三四线城市方面,供地面积同比减少,供求同比均出现下降态势,溢价率下滑。

分季度看,2019年一季度,全国土地供求量同比下滑,成交总金额和均价同比下降。其中,热点城市土地市场调控整体较严,土地市场趋冷;二季度市场回暖,土地市场迎来小阳春;进入三四季度,在房企融资趋严、热点城市加大土地市场调控力度的背景下,全国土地出让市场整体走低。

从出让土地性质分类看,2019年全国300城市合计推出住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让总额为42342亿元,同比增长23%;商办类用地出让总额为5108亿元,同比减少0.4%。住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)合计成交8799宗,同比增长6%,成交面积合计42557万平方米,同比增长7%;商办类用地合计成交4037宗,同比增长5%,成交面积合计达到10699万平方米,同比增长2%。住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4363元/平方米,同比增长16%;商办类用地成交楼面均价为2289元/平方米,同比下滑0.2%。

根据中指研究院监测的数据,三亚、兰州、大连三个城市2019年全年土地出让金额同比增长幅度均超过100%。其中,三亚市全年实现土地出让总额121.7亿元,同比增长553%,同比增长幅度位列全国第一。中原地产数据显示,全国50大城市2019年全年合计土地出让金额4.41万亿元,同比上涨19.3%。其中,16个城市土地出让金额超过1000亿元,杭州市土地成交总金额为2836亿元,位列第一;上海、广州、苏州紧随其后,分别为1992亿元、1864亿元和1850亿元。

金隅地产杭州分公司负责人对中国证券报记者表示,杭州2019年土地出让金额全国排名第一,但只有一半左右是住宅项目。住宅以每年10万套的速度稳步供应。

房企拿地回归理性

克而瑞数据显示,2019年,房企投资延续了2018年以来的谨慎态势,在融资逐渐收紧的大背景下,房企拿地逐步回归理性;但强者恒强的格局并未改变,规模优势叠加效应不断放大。2019年下半年以来,龙头房企率先“刹车”,四季度近3成房企未拿地,仅国企表现相对积极。销售TOP10房企的新增货值居40%以上,但同比下滑7个百分点,主要原因是龙头房企拿地较为谨慎。

国有房企凭借低资金成本优势,在一二线城市拿地较多。中国证券报记者了解到,为了加快资金周转,提高资金运作效率,在热点城市拿地后,这些企业一般选择以较短的时间入市。

据相关房企人士介绍,热点地区地价较高,土地成本整体较大。但热点城市相比三四线城市整体成交速度较快,拿地后从建设到销售再到交付,可以用更短的时间完成回款。

对于房企拿地趋势,中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,预计未来房地产市场走势将出现分化,房企对非优质土地定价将持续下调。但对优质城市的优质土地,争抢态势将进一步激烈。一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从趋势上看,三四线城市相对低迷,房地产企业会把更多资金投入到一二线城市,带动一二线城市土地市场持续升温。

稳定发展遏制投机

值得注意的是,部分土地出让市场过热的地区2019年遭遇较大调控。

以2019年全年土地出让金额位列全国前四位的苏州市为例,2019年全年苏州市合计土地出让金额1850亿元,同比增长33.72%。2019年上半年,苏州市因“地王”成交频现、土地成交量价齐高,土地成交总金额领跑全国多数城市。2019年5月前后,苏州市出台了一系列针对房地产市场的调控措施,给房地产市场降温。

部分一线城市近期频推不限价土地,被多位业内人士解读为放松限竞房土地出让模式。中原地产数据显示,从2020年1月2日开始,北京土地市场再次启动,合计等待出让的住宅用地合计15宗。其中,2宗为共有产权地块,2宗限竞房地块,11宗为不限价商品房住宅地块。

中原地产首席分析师张大伟表示,2019年楼市出现双向调控、松紧并进的态势。2020年房地产调控将坚持稳定的主题,遏制投机,保护真实居住。土地出让市场将以稳定为主。


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