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房企2月销售环比大降四成 四巨头排位骤变恒大跃居榜首

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新冠疫情笼罩下,售楼处关闭,房地产市场进入了“冰封”时刻,百强房企2月销售跌至冰点,近9成企业同、环比双降,只有7家卖房过了百亿。

这是中国商品房销售历史上几乎没有出现过的情形。“2003年非典时,市场都没有这么差。”北京一名开发商说,2月份市场几乎冰冻,虽然开启了线上卖房,但收效不大。

剧烈的收缩之下房企的排位发生了明显变化。2月份以及前两月,连续三年登顶的碧桂园落后于恒大,失去了冠军之位,而房企四巨头的融创,则跌到第六、七位。

疫情还在持续,并可能到4月底才将平稳,这考验着每家房企的应变能力。从销售到开竣工、投融资、交付、人事等一系列连锁反应正在产生。能够从容面对这轮周期的房企,或许可以获得弯道超车的机会。

失约的“小阳春”

2020年的房地产开局不利。开发商们期盼的像去年那样的“小阳春”,没有再来。

受疫情影响,大部分房企业绩表现不佳。根据克而瑞数据,2月单月,百强房企全口径销售额3243.3亿元,环比降43.8%,同比降37.9%,创下近几年来单月销售最低纪录。

100家房企中,有23家单月同比降幅在20%至50%之间,近6成房企单月业绩同比降幅超过50%。

龙头碧桂园2月销售金额300亿元,同比减少49.2%,万科2月销售金额285.9亿元,同比减少33.8%。

但仍有一些房企实现了增长。比如恒大2月录得销售470亿元,同比增长11%,主要是靠前期留存,以及线上售楼、叠加折扣优惠来撬动业绩。

相较而言,龙头还是显出了规模的优势,2月过百亿的有七个。而其他排名10、20以后的房企,销售额大部分不足50亿,50强房企最低仅有12亿。

前两个月,百强房企总销售金额9007.2亿元,同比下降25.6%;合约销售额超过百亿的房企仅有22家,较去年同期的32家,减少了10家。

近几年来,房企销售排位的前10名、5名相对固定,而今年2月、前两月,这个格局发生了显著变化。

2月单月恒大以470亿超过碧桂园的300亿,跃居榜首。保利以212亿位列第四,而融创仅以119亿位列第七。

万科、中海、绿地表现相对稳健。分别以285亿、145亿、120亿位列三、五、六名。

前两月,恒大也以875亿位列冠军,万科紧随其后,销售835亿元,碧桂园以765亿元位列第三。

据统计,目前百强房企中已有92家发起线上卖房,但中原地产指出,这只能算是“热身运动”,主要为了抢夺客源,增加用户粘性,对于真正的签约回款意义并不大。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,此次疫情至少对一季度的销售造成较大的影响,房企仍需做好3月销售持续下滑的准备。

从往年数据来看,1、2月占全年商品房销售的比重约在8%左右,3月也占到近9%。丁祖昱预计2020年全年,房企销售总额可能会在2019年16万亿的基础上,有5%-10%左右的下调。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,在疫情影响下,全年商品房销售金额的下滑几乎不可避免。

现金流的压力

销售的停滞和下滑,只是对房企影响的第一环。

对房企来说,销售是其最大的资金来源,而工程款、土地款、员工工资、供应商欠款、债务、银行融资利息等支出都要一一支付,若没有销售回款,短期内面临的现金流压力较大,尤其是前期资金链崩得比较紧的开发商。

此外,房企不能按时开工或者竣工,势必会影响后期的交付。一般来说,开发商和购房者签订的交付时间是1-2年左右。

不过平安证券指出,一季度是建筑行业的传统淡季,考虑后期旺季赶工,疫情对全年影响较小;且本次疫情属不可抗力,延期交付有一定合理性。

针对房企的困境,地方政府首先出手了。据中原统计,2月已有超过60城市发布了75次不同程度的房地产调控,主要是减缓土地出让金交付、预售资金的监管政策放开,以缓解房企资金压力。

需求的刺激也在酝酿中。“对于一个年销售额16万亿的行业,销售回款断崖式下跌后,不刺激需求,任何政策都毫无意义。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟预测,从市场稳定的角度,地方政府在不违反“房住不炒”的原则下,3月份会继续出台一些稳定真实自住的刚需与改善政策,避免出现部分房企资金链断裂的可能性。

中信证券分析师陈聪认为,影响销售的除了需求侧,还有供给侧因素。他预计三月下旬起房企的可售货值将十分充裕。“庞大的跨年存量可售资源,较2019年初普遍上升;同时,一些地方公开降低预售门槛,另一些地方事实上加快预售证审批。”

克而瑞乐观预计,房地产市场在二季度有望恢复正常的销售节奏。短期市场供应量将快速回升,一季度积压的购房需求也得以释放,或将迎来阶段性的销售窗口期,届时成交量将明显回升,迎来小阳春。

不过克而瑞也提醒,如果疫情持续到二季度,势必会对企业资金链造成巨大压力,特别是高杠杆的企业,管理成本、利息费用的高额支出叠加上半年的债务到期,将面临更大的经营甚至生存压力。

对于房企而言,张波认为,当下要更重视线上卖房,除了获客锁客力度的提升,对一些前期已线下实地看过房的老用户,要加快线上交易的推进过程。此外,还要充分利用好各地对企业的政策性支持,例如部分地区对于预售政策的放松,对于拿地资金付款条件的放松等,结合自身情况,做好土地储备,调整销售节奏。

他表示,房企在关注整体负债水平的同时,更应关注现金流充裕度,平衡好规模化和负债水平之间的关系,以保障安全度过疫情影响期,适当可调整自身的阶段性销售目标。



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