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李一戈专栏|良好物业管理可缓解社区管理压力

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李一戈

全国抗疫有两个阵地,一个是前方的主阵地,以医护人员为主体对新冠病患进行救治;一个是后方的第二阵地,以城乡基层单位为主体建立疫情防控体系。当然,主战场是在以武汉为中心的湖北。武汉赢,湖北赢;湖北赢,全国赢。

社区是城市疫情防控体系的重要基础。这几个月尤其是近一个多月,社区管理工作人员压力巨大,主要是人手不足,任务繁重。有的城市社区有十几万常驻人口,但社区工作人员只有十几个人。抗疫任务严重的地方,社区全封闭,有限的工作人员常常捉襟见肘,十分疲累。所以,有的社区居民纵然有一些情绪,也应尽量理解他们的辛苦劳动。

此时有个机构可以发挥很大作用。那就是小区物业公司,老百姓一般口头简称为“物业”。

根据国家规定,新建住宅小区都必须实行物业管理,老旧小区也逐步纳入物业管理。到现在,城市居民已普遍具有物业管理的观念,一二线城市的覆盖率已比较高。没有查到权威数据,个人观察,二线城市可能有80%左右,一线城市则有90%以上。

许多城市居民可能多年没去过社区居委会,甚至不知道它的办公室在哪里,却必须跟物业公司打交道。比如水管堵了会第一时间找物业来疏通。物业费或许可以赖段时间,停车费你是断断拖欠不了的,否则车子开不进小区。

如你所知,现实中的物业公司,服务水平参差不齐。虽然早在2007年修改的《物业管理条例》就已将物业管理企业改为物业服务企业,但有些物业公司仍习惯以“管理者”自居,明明把小区管得乱七八糟,业委会解聘了却各种耍赖不肯走。

前段时间有个流传出的视频,某地有个小区业主的宠物狗被戴着“工作袖章”的人打死了,理由是疫情期间小区里不准遛狗。虽然不知施暴者是何身份,但大家的共识是,这种现象在物业服务良好的小区里一般是不会发生的。

前面之所以说社区工作人员的工作量特别大,是因为,疫情期间严格管控人员出入的小区,外出采买药品和日常生活用品,经常要社区来帮忙,尤其是缺乏青壮年的家庭。老楼没有电梯,工作人员有时得来回爬好几趟楼把东西送到家门口。

这些都可以交给物业公司来做。其实,早在社区按照上级要求,对各住宅小区进行严格出入管控之前,优秀的物业公司就已经这么做了。你猜得没错,日常口碑好的物业公司,在这次疫情期间也同样是表现得最好的那一类。

我听某家物业企业讲了这么个故事:他们员工给一户人家送东西,敲门时听到里面有回答,为避免面对面接触,就放下纸箱离开。走出一段距离听到开门声,回过头,看到业主隔着长长的走廊给他深深鞠了一躬。

业界公认比较优秀的那几个物业公司品牌,都是知名房企孵化出来的。小区前期的物业公司通常是开发商自己的物业公司接管,到业委会成立后再选聘。就我所知,这几个物业品牌从不担心会被换掉。最近朋友聊到这个话题说,以后买房时多了一个必选项,就是小区必须有好的物业公司。前提是,你要能买得起它们母公司开发的房子。

最近两年,内地房企将旗下物业公司分拆到中国香港上市成为风潮,有的物业公司市值一度超过其母公司。原因是,物业公司的PE要比房企高。这缘于资本市场对物业公司与房企估值模型的不同。港股对房企的估值从来都比较低,中海地产的PE也不过7倍。

物业公司被认为是服务型企业,连水平一般的物业公司都有10倍以上的PE,雅居乐旗下的物业公司居然达到40倍。我个人觉得这是资本市场的误读。虽然这些物业公司貌似手里链接了大量的终端消费者,但这些流量并没有多少商业变现能力。这些公司都开发了自己独立的APP,但高频服务仅限于企业自身的内容,一旦接入外部商家,有效日活就相当有限。比如物业的APP接入美团,但用户仍是习惯直接到美团自己的APP下单。

回到正题。前面说疫情下服务能力优秀的物业公司,可以大大减轻社区管理的压力,并不是呼吁要特别扶持这类公司——从市场化角度说,它们也理应拥有更大的份额,也不是呼吁给社区增加大量编制,而是建议,社区管理应该进阶一步,向社区治理转型。

社区治理,需要动员更多的社会力量参与。正如这次武汉战疫过程中,包括九州通、民间志愿者在内的社会力量,都为抗疫作出了不可忽视的贡献一样,湖北以及其他省市的优秀物业公司,也构成了疫情防控的重要网格线。

疫情防控期间需要包括物业公司在内的社会力量,平时呢?也需要。我建议社会力量参与社区治理应趋于常规化。如果实践证明,优秀的物业公司是社区治理不可或缺的积极能量,那就应该建立扶优汰劣的机制,让这类公司在城市治理和社区建构过程发挥更大的作用。



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