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注意!500家房企总资产均值增速现回落!

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近日,中国房地产业协会发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,2019年房地产整体规模增速较前两年明显放缓,千亿房企较上年仅多出4家。住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

严峻的融资环境考验房企的融资能力,500强房企资产负债率均值同比上升0.65%,净负债率均值同比上升6.98%。

同时,随着房地产存量市场的到来,越来越多的企业开始建立存量资产的投资及管理平台,将资产管理提升至战略层面。

  规模:千亿房企规模增速趋平稳

2019年,500强房企资产规模依然呈现增长态势,但增速下滑明显。500强房地产开发企业总资产均值为711.50亿,同比增长17.90%,增速较上年回落8.33%;净资产均值为151.67亿元,同比增长16.13%,增速较上年下降5.07%。

具体到企业层面,龙头房企表现依然稳定,多数房企完成了业绩目标。500强房企全年销售规模稳定增长,增速略高于行业整体。其中,销售金额再上台阶,突破10万亿元,增长7.14%;销售面积接近7.5亿平方米,增长4.67%。

从龙头房企来看,2019年千亿房企数量为34家,较上年多出4家。在经历了2018年的快速发展期后,规模增速趋于平稳。

测评报告指出,2019年房地产行业集中趋势依然得到延续。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。

销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%,各梯队市场份额均有不同比例上升。

从百强企业销售金额的分段分布来看,2019年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元,其中21-50强企业规模加速扩张。

  风险:资产负债率均值同比上升

严峻的融资环境考验房企的融资能力,也在一定程度上加大了企业债务风险。

长期偿债能力方面,500强房地产开发企业2019年资产负债率均值为79.66%,较上年小幅上升0.65%;净负债率均值为96.70%,较上年上升6.98%。

整体来看,房地产开发企业杠杆率小幅上升。从近几年来看,资产负债率增速有所放缓,显示出去杠杆已初见成效,行业整体负债率可控。

在行业整体负债继续微升的背景下,企业负债水平不尽相同。龙头房企信誉较好,风险管控能力较强,部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢,前期拿地成本较高的影响,债务风险有所积累。

  发展:盈利水平持续分化

2019年500强房地产开发企业净利润均值达12.38亿元,同比增长28.01%,净利润仍保持高速增长,净利增速同比上升0.29% ,与上年基本一致。

同时,500强房地产开发企业三费均值达11.14亿元,三费占营收的比重为11.92%,同比下降0.46%。这表明市场降温后,房企业务不再盲目扩张,由此削减了一部分经营成本。

房企的盈利水平也在持续分化,房企强者恒强的局面继续。大型房企通过规模化优势持续提升市场占有率,并加大合作项目开发、并购重组等使盈利能力继续提升;

大中型房企侧重于利用城市深度精耕细作,挖掘自身区域优势的价值,进一步提升市场份额,提高盈利能力。

对中小型房企来说,高企的土地价格和运营成本提高持续压缩企业利润,业务尝试转型突破成为未来重点探索的方向。

此外,受制于政策趋严、融资趋紧,房企拿地整体呈现谨慎的态度。拿地选择上也更加注重土地的质量,不在单纯追求数量的增加。从土地布局情况来看,房企纷纷重点关注一二线城市,尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化区域等区域,同时关注受都市圈辐射的重点三四线城市。

  趋势:将资产管理提升至战略层面

测评报告显示,2019年百强房企之间的兼并收购事件频现。一方面,在政策趋紧、融资趋严的背景下,企业更容易出现杠杆过高,资金链断裂等问题,从而成为被并购目标;另一方面,房地产行业进入稳步发展期,房企想要快速增长,也更多需要依靠外延并购等方式来快速扩充规模。

随着房地产存量市场的到来,相对于过去主要依靠房地产买卖溢价获利,越来越多的企业开始建立存量资产的投资及管理平台,将资产管理提升至战略层面。

具体来看,500强房企根据自身发展结构、格局进行了相应的调整。纵向深化内部调整,强化内生力增长,调整内部架构和管理模式,提升企业综合能力;横向多业务并行,发掘存量市场机遇,围绕“大”字形成“大运营、大物管、大资管”等多重格局,实现打通各个业务链条,增强彼此联动性。

南都记者 王艳玲


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