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中国奥园总土储货值达6845亿元 回款纳入KPI考核体系

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本报记者 王丽新

“房地产行业总体快速增长时期已经过去了,接下来将进入缓步上涨阶段。”3月25日,在中国奥园2019年业绩说明会上,中国奥园(以下简称奥园)执行董事、营运总裁马军在回答《证券日报》记者提问时表示,目前来看,3月份客户上访量已经恢复,预计4月份将平稳下来。对奥园来说,“今年将首先保证(规模)合理增长,提升管理水平和优化财务指标,尤其在降低成本造价和提升产品溢价率方面下功夫。”

“今年各方面的准备还是比较充分的,回款工作也抓得比较紧。”奥园管理层表示,公司一直坚持审慎的财务管理,在规模增长的同时加快销售资金回笼。

不得不说,要想在不确定的市场中寻求确定性发展,保证现金流充裕确实是第一要务。

“为了加强风险管控,确保现金流安全,奥园将回款纳入绩效考核体系,加快现金回款及应收账款的回笼。”奥园方面表示,还要打通多家银行总对总合作,促进按揭回款。

????总土地储备货值

????达6845亿元

年报数据显示,2019年中国奥园实现营业额约505.3亿元,同比增长63%;核心净利润约51.2亿元,同比增长67%;核心净利润率约10.1%,同比增长0.2个百分点;毛利润为150.2亿元,同比增长56%;毛利润率29.7%,同比下降1.4个百分点。

据《证券日报》记者了解,综合近三年中国奥园的毛利率走势来看,均保持在25%行业水平以上。事实上,从整个行业看,受结转周期影响,入市遭到限价打击的一批2016年和2017年购置的高价地项目开始结转,导致不少房企毛利率不同程度下行。多数房企高管的共识是,这两年,企业应更关注利润表现,同时寻求多元且灵活的低成本土地扩展模式。

而在这方面,奥园过去一年充分发挥了收并购传统优势,策略性补充了土地储备。2019年奥园共新增87个项目,收并购获取土地储备占比较高,新增可售货值超1860亿元,平均土地成本约每平方米3199元,确保合理的土地成本和未来几年可结转利润的稳定。

“拿地成本与预计销售价格比为1:4,确保了利润空间。”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示,在投资布局方面,奥园内部一直坚持纪律性购地原则,今年将继续以既有区域公司为核心,持续深耕所在城市群,以融定投,快供速融,注重项目效益,全力获取年内可开盘的项目。同时,公司也将关注存量土地的获取,做好收并购工作,加快城市更新项目的转化。

截至2019年年末,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比约79%,总货值约4585亿元,计入城市更新项目(粤港澳大湾区占比近九成)后的总货值约6845亿元,可谓备货充足。

????现金足够覆盖

????短期债务

2019年,中国奥园通过亚洲美元债券市场、境内公司债和境外银团贷款等渠道,总计融资额约为146亿元,综合借贷成本维持7.5%水平。另外,2019年中国奥园与多家境内银行建立银企“总对总”战略合作,授信额度266亿元,有利增强融资能力及促进按揭回款,应对市场波动。

在负债方面,截至2019年底,中国奥园净负债率为74.9%,同比有所提高,但处于行业合理水平。中国奥园首席财务官陈志斌表示,2019年有33亿元保险收购案的相关资金支出安排,目前已经退出该收购,对方正按照合同进行退款,若剔除这一影响,实际净负债率会降至66%左右,符合公司将其控制在80%以下的红线目标。

在有息债务方面,截至2019年年底,中国奥园总借贷债务为958亿元,一年到期的短期借贷债务为419亿元,在手现金约681亿元,足够覆盖短期负债。

“目前已经做好了充分的还款计划,境内外再融资方面也做好了安排,不存在违约风险。”陈志斌回答《证券日报》记者提问时表示,2020年一季度已偿还及续期约100亿元的短期借贷,短期借贷占比已降至33%。此外,公司授信额度总额约1840亿元,其中尚未动用的授信余额为647亿元,不存在还债压力。



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