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“拓荒”西北城市更新 富力盘活存量的N+1种可能

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??纵观全球主流城市发展,城市更新运动已经成为一种潮流。发达国家的大规模旧城改造始于上世纪40年代末,国外发达国家城市如巴黎、伯明翰、伦敦、悉尼等城市传统城区通过空间再造,激活发展活力、构筑产业动力和提升形象魅力。于中国而言,一场大规模的城市更新俨然已经开启。

在今年业绩会上,富力集团表示,富力集团已签约合作城市更新项目超70个,可售面积超4000万平方米,92%位于一线及二线城市,60%位于大湾区。目前,短期目标可转化超1000万平方米,对应货值约2000亿元。

就富力2019年城市更新整体业绩来看,西北区贡献率排名第一,手握2000亿元城市更新可售货值,富力将城市更新的触角伸至山西、陕西、内蒙、新疆等西北地区。作为“十三朝古都”的西安虽沉寂千年,但一直是西部区域的文化中心、经济中心,富力的城市更新又会给西安注入怎样的惊喜与活力?

都市洼地下的土门“效应”

霓虹璀璨的摩天大楼矗立在金丝雀码头上,冉冉升起中的它正成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD。汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行、英格兰银行、摩根大通等世界著名银行、金融公司的总部便掺杂在这鳞次栉比的楼栋中,仅员工就有8万之众。

从没落港口到世界级知名度、高度聚集的金融业产业集群,甚至成为伦敦金融中心的象征,一切转折源自于1985年英国首相撒切尔夫人亲自通过金丝雀码头的改造审批,并给予大量的政府政策与资金支持。

同样地,在亚欧大陆的另一端,西安作为曾经辉煌一时的昔日国际大都市,影响着世界城市的发展和格局,富力的土门效应也在通过城市升级与改造让这一区域迸发活力。

从地理位置来看,土门项目占据大西安CAZ核心位置,而西安市二环边体量超百万的项目可以说是凤毛麟角,根据规划富力集团将在土门投入更多资源,在项目规划105万平方米的商业布局上,涵盖国际72万平方米超高层办公、甲级写字楼集群、6万平方米大型ShoppingMall、5万平方米星级酒店、30万平方米国际公寓、13万平方米Block立体商业,总体量超300万平方米,集商业、产业、商务、酒店、文化、社群等功能于一体。

项目商业规划填补了区域空白,同时集聚西安高新区和主城区的发展资源和百万人潮,未来将成为西安商业与产业的风向标。

据了解,该项目总投资高达300亿元,占地约1100亩,总建面积约475万平方米,其中,项目安置楼工程投资约65亿元,安置面积达130万平方米,地上建筑面积约102平方米,包括85万平方米住宅,13万平方米商业等,安置约7600户,安置人口总计约2.4万人。自2019年9月份,开远城面市以来,产品持续热销。2020年计划完成5个批次住宅产品的加推。

值得一提的是,2005年,富力集团西安公司落子西安,同时将精装房理念引入西安市场,备受各界高度关注与参观学习,后续虽相继开发了富力白鹭湾、富力环球商贸港项目,但因项目规模和销售额在整个市场占比份额较小,公司受关注度也逐渐下降。土门项目从2014年谈判、2015年签约到2019年1月份一期开发用地竞得,因其地段的唯一性和规模的稀缺性,在社会、同行业获得了超高的关注与人气。

承建的安置房工程结合区域新汉风立面元素,大气稳重,同时对回迁房屋进行了带装修交付,赢得了回迁村民及政府高度好评,陕西公司有信心在2020年实现70亿元销售目标,赢占市场份额。事实上,陕西城市更新集团是富力集团在全国成立的第二个城市更新集团,短短三个月,城市更新集团在西安及周边地市已跟进项目40余个,签订框架协议的已有3个。

莲湖土门地区区别于其他城区更新,不仅在于它是曾经的丝绸之路起点等历史文化价值,更为重要的是,它是西安乃至中国近代工业文明发展的源泉和象征。土门曾经引领新中国工业制造业发展,以“电工城”、“航空城”等一大批制造企业为主。

富力也表示,透过城市更新项目有效转换土地储备,能更具成本效益地增加土地储备及可售资源,同时管理流动资金。尽管寻找具有吸引力的土地储备仍较困难,但从长远来说城市更新项目是锁定土地储备的有效方法,从而提升集团的盈利潜力。

“跳”出土门看土门

多年的旧改经验使富力在旧改项目上发展出一套基本的更新理念:旧改不是单纯的建筑物的拆旧建新,更重要的是通过产业的升级换代带来区域的发展。

尤其是在一二线城市土地供应趋紧,城市更新是企业布局一二线城市的重要途径之一;另一方面由于开发周期长、需要协调的相关利益复杂,参与城市更新的门槛相对更高,能够锻炼房企综合开发能力,增强企业实力;相比竞争激烈、地价较高的招拍挂拿地方式,具有城市更新操盘能力的房企会有一定竞争壁垒,城市更新的利润率一般会更高一些,提升公司业绩水平。

数据显示,2017年陕西富力企业年纳税额仅为6000余万元,2018年,年纳税额为1.76亿元,2019年,土门项目摘牌,项目作业大面积铺开,9月下旬,项目首批实现销售,2019年企业年纳税额也随之增至2.73亿元。陕西富力仅土门项目总预计产生430亿元销售收入,届时仅土地增值税和企业所得税将产生86亿元以上税收。此外整盘售罄后,商业和酒店每年还将产生约4亿元的税收。按照办公商业每35平提供1个就业岗位计算,土门项目约105万方商业,预计可提供就业30000个左右。

金丝雀码头的成功得益于政府制定的城市更新政策,强大的财政支持及终端用户的一致需求,土门项目在这两种条件之中亦有支持性措施。

正如在去年的中央经济会特别强调的“要加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”的要求,这一宏观战略与部署在西安政府文件中非常一致。2018年,中共西安市委办公厅、西安市人民政府办公厅关于印发《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(2018-2020年)》的通知(市办字〔2018〕217号),城市更新被列为城市改造重要的一项。

于土门而言,土门不仅是莲湖的土门,更首先是西安的土门。土门战略策划必须跳出土门看土门,以世界城市发展趋势的国际化视野,全面把握中国推动城区工业区的发展机遇,站在支撑西安国际化大都市发展的战略高度,利用自身优势,打造新型城市中心,从而提升城市功能和增强区域影响力。这也是基于随着西安在整个国家发展战略中的地位日益凸显,“一带一路”战略机遇、“关中平原城市群”发展核心、“第九个国家中心城市”促使西安全力拓展、朝向国际化大都市加速演。

与此同时,土门地区在“一五”时期曾集聚了一大批电力、军工企业,承载了苏、德等援建项目,一度成为西安时尚生活商业旺地、新中国西部工业重地、国际工业科技交流的高地,构筑了西安西郊“电工城”、东郊“军工城”和“纺织城”等城市工业版图,撬动并构建起西安古城更为宏观的格局。

按照土门地区“国际商务区、中央活力区”的总体定位,土门“四村”连片改造项目范围规划为中央活力区的核心区,该区域将以国际商务为核心,以科技研发、商业商贸为两翼,以文化创意为特色,以高品质居住为配套,形成一个活力永续、魅力彰显、繁荣发展的国际化大都市国际商务区,成为带动莲湖区经济发展的新引擎。

“旧改王”的“腾笼换鸟”计划

外界一直流传这样一句话:“每一根烟囱倒下,背后都有富力的一份功劳。”富力向来被誉为旧改专家,目前在全国参与逾60个城市更新项目,重点于广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海及其他城市进行开发。

近年来,随着中国房地产市场有增量市场向存量市场的不断转变,以旧城改造为主的存量市场不断受到国家及地方利好政策的加持,国家相关部委和重点城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划。

类似西安土门的城市更新项目,富力集团还有着更多范例。截至2019年6月份,富力已签约合作城市更新项目已超过60个,规划总建筑面积超6000万平方米。其中作为湾区核心城市的广州,已签约合作的项目就超过20个。

今年两会《政府工作报告》重点指出将启动新的三年棚改攻坚计划,仅2018年就将开工580万套。同时部分城市相继跟进表态,启动新一轮的城市更新项目。

坐享政府红利,2019年,富力集团根据发展规划的具体要求,对集团组织架构作出调整,成立富力城市更新集团,由富力集团副总经理肖明出任总裁。随后,又陆续成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团等区域集团,力求多点开花,全面布局,打通城市更新各个业务环节,实现全国的“腾笼换鸟”计划。

据了解,富力城市更新集团主营业务包括旧村改造,旧厂改造及旧城改造。截至2019年6月30日,富力城市更新板块签约合作城市更新项目已超过60个,规划总建筑面积超6000万平方米。按货值算,一二线城市占比95%,大湾区占比70%。已完成改造的项目包括广州越秀区杨箕村、天河区猎德村,还有正在推进的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等。

城市更新项目一般就有体量大,人口多,多方利益纠葛、持续时间长、搬迁成本高等难点,但在当前地王频出的大背景下,城市更新的项目成本还是远低于新推地块。能否将低效土地置换成高效产业来使用,创造更好的人居环境,让单栋楼宇和集群的资源配置更加合理,更加符合市场需求,同时更加符合市场水平。决定着房企在城市更新项目中的盈利能力。

2019年财报显示,富力2019年销售收入和销售面积实现稳定增长,实现权益合约销售总金额1382亿元,同比增长5%;销售面积约1255万平方米,同比增长23%。其中,销售额中,物业销售营业额796.9亿元,物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元,三者分别增长率为18%、20%、6%。业绩的增长让富力显然有更多的资源及战略做背书,于城市“腾笼换鸟”而言也会带来更多的可能。

(CIS)

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