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今年首度出现量价齐升 楼市走出“阴霾”?

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房地产市场正快速回温。

6月15日,统计局发布数据显示,2020年前5月,全国商品房销售面积和销售金额低于去年同期,但月度销售规模仍在不断攀升。5月单月,全国房地产销售面积首次实现同比正增长,增幅为9.7%。销售金额则连续两个月正增长,5月的同比增幅达到14%。

同日发布的另一组数据显示,70个大中城市中,5月房价上涨的城市数量继续增加,一、二、三线城市的新房价格涨幅均比4月有所扩大。

虽然未能统计全国所有城市,但70个大中城市的覆盖范围之广、市场体量之大,仍使其具有极强的代表性。总体来看,5月的房地产市场被不少机构称作“量价齐升”。

“2020年5月份,统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如此解读5月市场。

量价齐升与板块轮动

本轮房地产市场从3月中下旬开始显著升温。4月,全国商品房销售面积为11995万平方米,达到去年同期的98%。5月,商品房销售面积为14730万平方米,环比增长22.8%,同比增长14%,首次超过去年同期。

5月市场的升温,被认为是市场整体性复苏的体现。总体来看,由于前期缺口较大,今年前5月的销售面积和销售额仍比去年同期有两位数的降幅。但多数机构认为,按照当前的回暖势头,市场复苏的前景仍然值得期待。

上海易居房地产研究院指出,6月,房企为冲刺半年度业绩,会加快推盘节奏、加大营销力度,商品房销售面积累计同比降幅将继续收窄。

随着交易量升温,房价也继续攀升。今年5月,70个大中城市中,有57城的新房价格出现环比上涨,数量为去年8月以来的新高。41个城市的二手房价格环比上涨,数量为去年9月以来的新高。

从城市能级来看,4个一线城市新房价格环比上涨0.7%,涨幅扩大0.5个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨0.7%,涨幅扩大0.1个百分点。

同期,二手房价格的涨幅总体低于新房,但由于更为市场化,二手房的价格变化被认为更具参考价值。

今年5月,北京、深圳分别以1.8%和1.6%的涨幅位居二手房涨幅榜前两位,成都、银川、宁波等二线城市紧随其后。在跌幅榜上,牡丹江以1.5%的跌幅领先,太原、三亚、郑州也有较大的跌幅。

北京的二手房价格上涨,有着学区房新政引发的刺激。但上海易居房地产研究院认为,即使抛开这一因素,二手房价格变化,仍然体现出板块轮动的特征,即一线和强二线城市房价出现聚集性的上涨,而房价下跌的城市则以弱二线和三线城市为主。

“相比需求有所透支的三四线城市,城市基本面更好的一二线城市,楼市有较强的表现。”该机构指出。

市场反弹力度有限

综合其它指标来看,房地产是从疫情中恢复较快的行业之一。今年1-5月,全国房地产开发投资45920亿元,同比仅下降0.3%。与固定资产投资(不含农户)6.3%的降幅相比,房地产业的投资热情堪称高涨。

今年1-2月,全国房地产开发投资同比下降16.3%。也即,短短三个月间,该指标的降幅就收窄了16个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,销售端的升温,通常会刺激投资端的表现。前5月,投资、拿地、新开工等指标都有不同程度的升温,很大程度上是来自于这种刺激。

某大型房企相关负责人向21世纪经济报道指出,还有两个原因不可忽视。其一,很多城市在拿地、开发等环节给予不少政策优惠,并鼓励企业进行投资。同时,房企在年初的拿地和开发预算通常较为充足,恰好能够实施投资。

由于推出的土地质量较好,今年前5月,房企的拿地支出达到2429亿元,同比增长7.1%。在不少热点城市,企业对土地的争夺十分激烈,竞价上百轮、高溢价、高单价的土地交易大量存在。

其二,从房地产项目的开发周期来看,年初开工的项目,有望在年内形成销售,从而满足本年度的收入和回款需求。因此,房企在上半年的开发投资热情普遍较高。

另外,随着销售的回暖和融资成本的下降,房企的资金状况正不断改善。1-5月份,房地产开发企业到位资金62654亿元,同比下降6.1%,近三个月来降幅持续收窄。

上海易居房地产研究院认为,综合上述各项指标的表现来看,“房地产行业已基本摆脱疫情影响恢复到正常状态了”。那么,这种“正常状态”能够持续多久?

上海易居房地产研究院指出,在地方政府的政策支持和市场惯性下,6月房地产市场会继续回暖,预计各项指标还将继续改善。但今年以来,监管层多次强调“房住不炒”,预示着楼市调控政策短期内难以大幅放松,因此市场很难出现超预期反弹。

与此同时,“外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入存在下降风险,一定程度上会抑制购房置业需求。”

前述房企人士也认为,除非政策层面的刺激力度加大,否则市场的反弹力度十分有限,“疫情发生之前,楼市经历了连续三个销售‘大年’,需求已经大量释放,尤其是三四线城市。”

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