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房租和房价的恩怨情仇

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【念念有余】

人们依然看好房价,这说明不断有人在踏入高收入阶层,他们还可以不断买入房产。

余胜良

就我漫长的深圳租居史来看,深圳对租住者不太友好。

从一个租房的坑里爬出来,就掉进下一个坑里,往往会让租房者发下誓愿:无论如何都要买下一套房。其实,深圳对购房者也谈不上热情。

最近都在说深圳房租价格下降,房源增加。疫情让一部分人收入下降,他们无法承受房租,只能另寻它处。街头门面店一批批地倒,大家都到地摊上买便宜货了。

好像租房者的春天来了,但是正在寻找房源的人会发现,房租降幅实在有限,房间照例都是破破烂烂,上世纪八九十年代的家具斑驳地展示着剩余价值,房东们拿出一副稍微装修一下就便宜了租房者的神态。

这样的房间也不愁租不出去,我敢预测,疫情过后,房租将再次踏上上涨的征程。

为何收入下降经济不景气,房租已经停了下来,房价照样涨?这是很多人想不明白的地方。

房租和房价都和房子有关,但是区别又很大。两者供给和需求方不同,在深圳租房的大多是买不起房子的人,他们收入偏低,对价格敏感,收入下降,他们将会搬迁到更远处,比如搬远两个地铁站,价格就可以便宜不少;或者从商品房小区搬移到城中村,又可以省一些。

深圳的房租并不便宜,一家人想住在市区稍微好一点儿的房子,很多都要万元以上。花一万多元租房,还不如狠心按揭买上一套,大家的理财观念中都认为,租金是花给了别人,按揭都是花给了自己。

实际上,如果单纯居住,不考虑产权,租房一直都比买房划算。以一套500万元的房子为例,现在它的租金水平一般不超过8000元;这500万元以年息5%计算,每年利息成本为25万元,即每月2万元多一点,而按照2万元的月租,在深圳可以租到市值1500万元-2000万元的房。

但是,愿意以2万元每月去租房的人不多,愿意以2万元每月来付房贷的人很多。

房市的消费者和租房消费者相比,经济实力会强很多,他们处在收入链的上端,如果政府不限购,可以想象,这些收入高,善于利用金融工具的群体,将可以买入更多房产,这会进一步拉大社会贫富差距。

房价涨的原因一方面是新房投入量太小,另一方面收入贫富差距太大,尽管一部分群体会受疫情影响,但社会财富整体上还在快速增长,这些财富一定会追逐稀缺资源,一线城市的房产就是稀缺资源。

从我到深圳后,房租价格大概涨了3倍,房价涨了6倍。这说明两者都是稀缺品,不过稀缺的程度不同,现在房价涨房租跌,不过是稀缺程度不同的表现而已。

中国的房屋租售比是一个很奇葩的数字,长期让中国的经济学者摸不着脑袋,认为一定是一个出错了,要么房价太高,要么租金太低。

其实市场就在这里,数据在说话,不能以应该怎么样来说明市场错了,首先要知道市场说了什么。房价涨幅持续超过房租,只能说明资源聚集太过迅猛,说明一个群体的收入远远超过大多数群体。

就跟现在深圳的房价一样,基本上是五六万元每平米起步,月供差不多要2万元左右,夫妻月收入3万元以下的群体在深圳很难买得起房。但是人们依然看好房价,这说明不断有人在踏入高收入阶层,他们还可以不断买入房产。

这些年,不断有人用房价收入比说明房价太高,但是这个房价收入比还在提高,这其实是说房源远远不够。但是租房是另外一个市场,房源的稀缺低于购房市场,只是因为有大量城中村和宿舍存在。房价和房租,就像一个人牵着一个狗,狗一会儿跑到前面,一会儿靠近主人身边,一会儿跑到后面去。现在房租这条狗就暂时跑到了后面去,说不定一会儿就回来了。

(作者系证券时报记者)

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