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楼市库存半年考:宁波的房子不够卖 三亚的房子仍"凉凉"

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每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

疫情给各大城市新房库存半年考出了一道“附加题”。

易居研究院昨日发布《百城库存报告》,说出来可能不信,上半年库存积压最严重的并不是武汉,而是福建漳州;最不够卖的,也不是深圳,而是宁波。

漳州去化周期达45个月 是宁波的20多倍

上半年,100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米,而成交量为22392万平方米,总体上呈现了供小于求态势,但同比来看百城库存规模仍增长6%;新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月,这也意味着市场消化完这些库存的时间大于1年。今年上半年去库存周期数据总体呈上行态势,且明显超过了2016~2019年的低位水平。


在半年考之际,城市间显现出了明显分化,报告显示,三四线城市库存风险正在逐步累积。上半年存销比数值排名前10的城市中,除武汉外,剩下9个都是三四线城市,说明此类城市面临较高的去库存压力。比如漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存周期均超过40个月,烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州则均超过30个月。

相比之下,宁波的去库存周期只有2.3个月,赣州、杭州均不到4个月,成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山则均在6个月以内,大连6.1个月。

易居地产研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“原因有很多,有些城市是市场交易不好、有些城市是近期供应增加、比如三亚一直是限购严厉,投资需求减少,所以去化周期比较长;武汉则明显受到疫情的冲击,还有一些城市随着疫情减弱会好转,部分城市则会持续承压。”

“香河明显已经进入了存量房时代,新房供应需要特别警惕。”严跃进说。

也有部分城市,报复性复苏来得特别快。今年3月,疫情控制稍显成效,宁波各家售楼处就恢复了“小阳春”该有的样子。宁波海曙区某高端楼盘置业顾问李兴曾对记者表示,“看房的特别多,周末更是热闹得不得了。平时每天成交一两套,周末能成交十几套,这样算起来一个月成交80~90套。而去年‘小阳春’行情时每月成交量为120套。”

据国家统计局数据,6月宁波新房价格同比上涨6%,二手房同环比涨幅跻身TOP10,分别为8.6%和1.2%。除了宁波,存销比最低的的城市中,杭州、成都上半年市场也呈现强劲复苏的势头,甚至出现“万人摇号”的场面。

严跃进指出,“总体来说,去化周期是衡量一个市场消化能力的,周期过短说明该城市楼市过热,需要防范炒房抬头;周期过长也对市场有一定危害,还是要把去库存放在最关键的位置上。”

警惕资金流入二线城市楼市

值得注意的是,100个城市中,有61个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显,包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等。

记者注意到,部分库存上升较快的城市,房价上涨也异常活跃。国家统计局7月16日发布的70城新建商品住宅住宅价格变动情况显示,呼和浩特以同比涨幅12%居全国第4名,南宁房价同环比涨幅则分别为第6和第8名。

社科院财经战略研究院纬房指数显示,资金已经开始流入二线城市楼市,6月份27个二线城市样本中,房价环比下降的仅5个城市。除宁波外,南通、成都等城市涨速显著上升,东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

“在宽松的货币环境下,市场信贷利率迅速降低,贷款难度显著下降,大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。”社科院住房大数据组分析其中的原因认为,“这间接为部分城市低迷的楼市注入了一剂兴奋剂。”

住房大数据组预测,2020年下半年,为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价,在限贷失效的背景下,更多城市将步随深圳升级限购政策。

克而瑞则认为,随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕,加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级,短期内的市场大热恐难以延续,未来整体供求以稳为主,7月库存规模仍将保持稳中有增态势,库存消化周期有望小幅回落;而针对于部分项目扎堆,供过于求,当前已然“凉凉”的中部三四线城市,库存风险也将逐步累积,市场整体承压。

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