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南京深圳围堵“假离婚” 楼市调控因城施策

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7月23日凌晨,南京市七部门联合发布文件调控楼市,其中在限购政策上,规定夫妻任何一方在离异后两年内进行买房的,仍按离异前家庭总套数计算。

约一周前,深圳也出台了楼市调控政策,其中也包含一项类似的条款。按照深圳的规定,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这项条款的主要目的,是为了防止通过“假离婚”的方式进行买房。所谓“假离婚买房”,是指夫妻并无真实的离婚意愿,但仍通过离婚,使其中一方获得购房资质。多个房企人士和房产经纪从业人员向21世纪经济报道证实,实际操作中,通过假离婚进行房屋买卖的情况不在少数。

由于市场升温、部分区域房价上涨过快,近期,楼市调控政策正出现新一轮升级。其中,围堵类似“假离婚”的政策漏洞、限制资金违规进入房地产、支持无房户购房,成为重要的政策方向。

有保有压

楼市调控升级的迹象,从7月初就已出现。7月2日,杭州和东莞同时出台楼市调控政策。杭州对人才购房实施五年限售政策,同时扩大限购范围。东莞则对商品房价格涨幅实施限制,同时限制装修价格,禁止开发商借助“精装修”进行涨价。7月6日,宁波扩大限购范围,并对房价进行“从严核定”,对地价“严格控制”。

此后,深圳、郑州、内蒙古、青岛、长春、南京等地也纷纷出台调控政策。其间,国资委、银保监会也在表态或发文中提及楼市政策。

从政策的方向看,7月以来的楼市调控,正从宽松变为收紧。“如果说2020年上半年房地产调控以人才政策、落户政策等宽松刺激为主,从7月开始,随着多个城市房价明显上涨,收紧的政策开始出现了。”中原地产首席分析师张大伟说。

虽然力度不同,但深圳、南京围堵“假离婚”的做法仍被认为精准而有效。某大型房企南京分公司相关负责人向21世纪经济报道表示,“假离婚”的“成本低、见效快”,在南京市场,靠这种方式来获得购房资格的情况颇为常见,“几乎每个项目的客户中,都有刚离过婚的。”

张大伟表示,经过多年的调控,现有的楼市政策力度已经较为严厉,“假离婚”是为数不多的政策漏洞之一。尽管法律人士并不建议这种方式,但在很多城市,“假离婚”仍是家庭获取购房资格,并进行改善型或投资型购房的一种选择方式。

除围堵“假离婚”外,限制各路资金违规进入房地产,也是本轮调控的重要特征。

7月16日,国务院国资委秘书长、新闻发言人彭华岗表示,要坚决守住不发生系统性风险的底线,继续严控非主业投资比例和投向,“持续加大金融、房地产等高风险领域项目的监管力度。”

7月17日,中国银保监会发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》,强调贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款。

在对市场实施约束的同时,一些支持性的政策也在出台。比如,南京要求商品房开盘时,须对本市户籍的无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源保障;宁波也允许三类“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房,但有五年的限售期限。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,南京和宁波的调控政策,均体现了“有保有压”的方向,既保护了刚性需求,又能够打击炒房现象。该政策的实施,将有助于市场从当前的过热回归平稳理性。

投资投机需求进场

楼市调控的升级,源于部分区域市场走向过热。在上半年支持性政策的刺激下,被疫情压抑的需求加速释放,促使市场快速回暖。

根据国家统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售额仅比去年同期下降5.4%。其中,5月和6月,市场销售规模已连续两月超过去年同期。这也说明,房地产市场交易已彻底从疫情中恢复。

6月,70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市已经达到61个,二手房价格上涨的城市有50个,均为最近12个月来新高。其中,深圳二手房价环比上涨1.9%,位居70城之首。近期加码调控的南京、宁波,房价涨幅同样明显。

值得注意的是,在一些热点城市,因新房、二手房价格倒挂,部分项目出现“万人摇号”的盛况,很多项目的中签率不足5%。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示,除被疫情压抑的刚需外,一些投资投机需求进场,使得部分区域市场出现过热。他表示,除了“假离婚”外,另一个表现为“房抵贷”开始抬头。

“房抵贷”是指借款人以名下的房产作抵押,向银行申请消费贷款或经营贷款,然后再将贷款用于购房的一种加杠杆行为。前述房企人士称,“房抵贷”主要出现在二套房的购买中,由于热点城市二套房首付比例普遍较高,很多购房者借助这种方式来填补首付款的缺口。

据悉,监管层近年来多次强调,防止信贷资金违规进入房地产。这部分“违规资金”中,就包含“房抵贷”。

张大伟认为,收紧调控将是未来的政策方向,具体手段仍然以“打补丁”、“堵漏洞”为主。地方政府会继续采用因城施策的办法,进行针对性的调整。受此影响,一些过热的区域市场可能会出现降温,但在流动性充裕的大环境下,楼市仍将维持高位运行。

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