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房企积极抢占城市更新“赛道”

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 □本报记者 张军

日前,万科参与更新的望京小街项目落地。中国证券报记者注意到,近期房企参与城市更新动作频繁,部分公司通过成立城市更新类公司、和地方政府签订合作等方式进军城市更新“赛道”。城市更新市场规模有望达到10万亿级别,城市更新业务将成为房企业务新的增长点。

积极介入

“比起以前,真的是焕然一新。”望京小街商业步行街某店员告诉中国证券报记者。日前,由北京市朝阳区人民政府引导,万科参与的城市更新项目望京小街开街。望京小街的更新解决了原本“停车难、垃圾多、能耗大”等问题,将老旧街区改造为设有商亭集市、餐饮、艺术展、影院、酒吧等消费场景的商业步行街。

望京小街是对“政府投入+社会资本”模式的探索,也是万科首次将城市更新范围扩展至街区小巷。万科方面称,公司将以望京小街模式为新起点,加快形成可复制、可推广的城市更新经验,为构筑新型城市空间提供借鉴。之前,万科更新成功的案例包括广州永庆坊、沈阳红梅文创园等。

早前,中海地产和上海市黄浦区人民政府达成合作,由中海地产投资590亿元,对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设。中海地产方面表示,这将是公司发展史上投资规模最大的项目。7月22日,万科和沈阳市人民政府订立协议,在沈阳市总投资560亿元,项目业态包括城市旧改。

除和政府合作参与城市更新业务外,部分房企选择企业与企业合作,发挥各自优势进军城市更新市场。

7月26日,花样年集团和中国奥园签署城市更新战略合作协议。花样年集团方面称,未来双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势,在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。截至2019年12月,花样年集团超过一半的土储位于粤港澳大湾区,在大湾区拥有46个城市更新项目。中国奥园布局城市更新领域已久,目前正在推进的项目有40多个,“三旧”改造全覆盖。

7月22日,旭辉控股集团和悦明置业就城市更新项目签订合作协议。悦明置业一直专注东莞市城市更新,与旭辉控股集团的此次合作,是东莞市城市更新等存量土地开发的相关项目。

克而瑞地产研究中心数据显示,TOP100房企中有47%的企业涉足城市更新领域,TOP50房企中有61%的企业涉足城市更新。

中指研究院企业研究总监李建桥表示,城市更新已经成为众多地方政府关注的重点领域,各地方政府通过城市更新优化城市空间结构,改善城市人居环境,提升城市功能及核心竞争力。未来,城市更新将是城市高质量发展的必由之路。越来越多的房企参与到城市更新领域,企业将城市更新作为业务发展的新赛道,打造新的增长极。

开辟土储新途径

介入城市更新项目成为不少房企增加土储的新途径。

富力地产2019年年报披露,截至报告期,公司通过3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土储,预计2年内通过城市更新方式转化的土储面积将达1000万平方米,相当于2000亿元可售货值。

雅居乐近期宣布成立城市更新集团,聚焦粤港澳大湾区,深入华北及中原地区,全力打造城市更新前、中、后端全链条运营服务。目前,其城市更新业务已进驻全国10余个城市,涉及“三旧”改造和棚户区改造等。

中国奥园2020年半年报披露,截至报告期,公司土储货值为5015亿元,计入城市更新项目后的总货值约11602亿元;拥有超50个不同阶段的城市更新项目,可售资源约6587亿元,其中粤港澳大湾区占95%。

中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示,一二线城市中心区域的招拍挂机会在变少,城市更新需求上升。通过参与城市更新项目,开发商可以获得城市中心区域的开发机会,并助力推动城市进一步发展。不过,城市更新市场的门槛较高,对开发商运营经验要求很高,但参与的企业获取土储的难度和成本比招拍挂市场低。

有望成业务新增长点

川财证券研报认为,随着热门城市土地供应放缓,城市更新或成房企新业务增长点。

亿翰智库报告显示,2019年全国商品房销售金额超过16万亿元,TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡,增量空间将不断缩小,城市更新市场规模将不断扩大。

佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出,中国房地产总市值已超过300万亿元,按每年2%的城市更新速率计算,城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升,最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

西南证券研报认为,土地资源日渐稀缺,盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代,成为城市可持续发展的重要抓手。

值得一提的是,就全国城市更新格局来看,大湾区成为房企城市更新的“必争之地”。克而瑞地产研究中心数据显示,TOP100房企中有27家城市更新业务涉足广东省,热点城市包括广州、佛山、深圳等。同时,城市更新参与房企本土化特征明显。如广州市场,富力地产、佳兆业集团等较活跃;上海地方性国企占据优势;北京国资房企活跃,如首开、中海等房企成为北京城市更新的主要参与者。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,由于城市更新项目本身存在回报周期长、不稳定因素多、开发难度大等问题,因此对房企要求门槛相对较高。同时,城市更新涉及政府、居民等多主体,拆迁协商环节较复杂。

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