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降负债严拿地 融创中国找对节奏稳健发展

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本报记者 谢若琳

8月26日,融创中国发布了2020年中期业绩报告。上半年集团实现营业收入773.4亿元(人民币,下同);核心净利润130.4亿元,同比提升3%;公司拥有人应占溢利109.6亿元,同比增长约6.5%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点。

报告期内,融创已完成合同销售金额1952.7亿元,位列房地产企业第五。5月份起连续实现合同销售金额同比增长。7月份,集团取得合同销售金额522.5亿元,同比大幅增长26.97%。

融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,对集团上半年的销售情况满意。

市场普遍认为,融创下半年可售货值高达6213亿元,其中76%位于一二线城市,2020年的销售业绩达成是大概率事件,未来仍将持续保持增长。

此外,上半年融创在“钱”和“地”这两个房地产行业最重要的环节上适时调整节奏,降负债严拿地的战略方针确保了公司的稳健发展。

融创中国管理层表示,当前融创已进入聚焦利润经营策略、加强精细化管理的发展阶段,根据这一阶段的发展要求,公司在2020年上半年,多维度强化精细化运营管理,在不断巩固土地投资、产品及服务等优势的基础上,打造以利润为核心的管理体系,并通过调整优化组织架构和考核机制,增强综合竞争力,进一步增厚企业安全垫。

资本结构持续改善

负债率快速下降

数据显示,2020年上半年,集团连同合营、联营公司的合计营收1280亿元,其中公司拥有人应占收入948亿元。报告期内,融创总资产达9964亿元,同比上年末的9606亿元增长3.7%;所有者权益1339亿元,较上年末的1141亿增长17.4%;公司拥有人应占权益970亿元,较上年末的831亿元提升16.7%。

据悉,自2019年起,融创便致力于追求内生增长,控制拿地节奏,调整融资结构,负债率水平显著下降。

2020年上半年,融创有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末,集团账面现金达1209亿元,流动性充裕。同时,集团通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构,实施严格的分类红线管理等举措,报告期内,集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

在公开市场方面,上半年融创在境内发行了“2+2”债券,利率仅4.78%,较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时,融资利率亦整体下降约1.5%。随着销售规模的持续增长,融创准确判断市场,合理控制投资节奏,负债率将得到持续长期改善。

日前有消息称,相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长,并设置“三道红线”。 融创中国行政总裁汪孟德对此表示,“融创从去年开始就一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行要求的已经提前开始”。可见,融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本,保证高质量稳定增长的发展战略,与政策和指导方针是高度一致的。

土储优势明显

适时转换拿地节奏

对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资,是融创在行业激烈竞争中脱颖而出的核心竞争力。公司对土地市场的准确把控能力在过去几年波动的市场环境中也得到了充分印证。

2020年以来,局部热门区域、城市的土地市场火热,土地成本攀升高位。融创在上半年把握土地市场机会,以合理价格择优补充了少量土地,同比大幅下降64%。兑现了严控拿地的发展战略。

截至业绩公告日,融创拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本4312元/平方米,货值约80%位于高能级的一二线城市。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“融创过去在土地价格水平较合适的时候,已经获取了大量优质土地,在规模房企中,融创拥有的土地储备堪称最为优质,将有力保障融创在未来多年内的市场规模稳步提升。所以融创现在没有土地上的焦虑,可以更轻松的根据形势和环境来调整拿地策略”。

融创服务筹划上市

加速构建头部优势

融创在2019年初升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”,开启复合型企业集团的新篇章。围绕这一逻辑,融创基于地产主业做出延展,搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团,业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

其中,今年以来融创文旅在复工复产后,经营快速回归正常。4月份之后,融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈现逐月上升趋势。截至8月25日数据,当月文旅集团收入已达5亿元,融创乐园客流量达243万人次,商业客流量达1021万人次,基本恢复至疫情前水平。

融创文化同样在一系列运营整合之后成绩初显。集团持续完善影视产业链条布局。不仅战略投资艺人经纪公司“萌扬文化”,更在日本、韩国设立业务公司,中日原创动画厂牌“千万间”、中韩IP业务平台“融创未来株式会社”业务均持续推进,以国际化视野推进文娱产业布局。

8月初,融创服务更是向联交所递交上市申请,同时发布招股文件,正式启动上市之旅。

经过16年的发展,融创服务已成为2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。根据中国指数研究院的资料,2019年,融创服务的整体增长率为104.5%,在大型物业服务企业中排名第一。

截至2020年5月31日,融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米,2017年底至2020年5月底的年复合增长率为76.5%;截至2020年5月31日,在管建筑面积达1.01亿平方米,2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%,其中86.2%位于一二线城市。

多年来,融创服务聚焦并深耕核心城市,储备丰厚。根据中国指数研究院的资料,物业服务百强企业2019年单个城市管理面积均值140万平方米。融创服务在众多重点一二线城市优势布局明显,远超行业均值。

母公司融创中国全方位的支持,也为融创服务带来确定性的成长空间。融创中国拥有2.5亿平方米充裕的土地储备,其中货值约80%的土地储备位于一二线城市,大量优质的土地储备为融创服务未来新增签约面积带来巨大空间。

此外,融创服务自2019年起加快资源整合的步伐,通过收并购等方式,进一步增强企业实力,实现多品牌、多业态综合发展。截至2020年5月份,融创服务已经完成开元物业的收购与环融物业的整合,构建融创服务子品牌。

严跃进表示,融创服务在核心城市中高端项目布局的策略,高密度的高净值客群、行业领先的高品质服务、丰厚的在管规模,为融创服务探索业主增值服务奠定坚实基础,并带来巨大空间。

据悉,融创服务上市后,为奖励和激励核心管理人员和为融创服务发展作出贡献的其他人员,将设立股份奖励计划,占融创服务上市前20%股份,同时作为对长期持有融创中国股份股东的回馈,将向其派发少部分股份。市场普遍认为,外有良好的市场环境,有强大的股东支持;内有高品质的服务标准、优越的制度建设和激励机制,都将促成融创服务在市场上不断进取屡创新高。

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