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“三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

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今年以来的新冠肺炎疫情影响并没有阻挡房企拿地热情。

多家研究机构的统计数据显示,1-8月,百强房企拿地总额同比显著上升;50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高;新增货值超千亿房企达到23家;第二梯队房企拿地最积极,多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上,逆势扩储势头明显。

不过,近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会,明确提出形成了重点房企资金监测和融资管理规则,加上此前的“三条红线”传闻,融资收紧信号明显。业内人士认为,融资收紧已成为房企“悬顶之剑”,同时中央多次强调“房住不炒”,近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控,预计短期土地市场热度会有所下降。

多数房企拿地不输去年

1-8月,百强房企拿地总额同比显著上升,多数房企拿地不输去年。

中指研究院的数据显示,1-8月,TOP100房企拿地总额21162亿元,拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元,显著高于2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。中原地产研究中心的数据也显示,1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元,同比上涨了5%,创历史新高。

从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看,1-8月,恒大、碧桂园、融创位列TOP3。其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿,新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿,新增货值超千亿房企达到23家,较上月新增4家。另外,六成新增货值集中于销售20强房企,强者恒强的格局未变。

对于今年以来房企拿地热度不减的原因,华创证券认为,上半年流动性总量宽松的环境下,整体融资环境改善,房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看,今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15%-20%,高于去年同期水平,表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响,其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善,房企拿地的积极性也随之提高。

多家房企拟控制拿地

土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。

“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。“8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上此前“三条红线”传闻,房企融资收紧的信号更加强烈。所谓“三条红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同,会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。尽管该内容未得到官方证实,但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致。

在近期的房企中期业绩会上,“三条红线”成为备受关注的焦点话题,而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题,方法除了加强销售回款,还要控制拿地规模。

年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大,在2020中期业绩会上明确提出,下半年为进一步降负债,会严格控制土地规模,实现土地储备负增长。力争平均每年减少3000万平方米左右。去年已经在积极控杠杆降负债的融创,在2020年中期业绩发布会上再次强调,降杠杆是未来三年的重要措施。在今年3月的2019年业绩发布会上,融创就表达了今年要谨慎拿地的态度。今年上半年融创已在控制拿地节奏。去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示,未来一段时间内,由于降负债的要求,总体拿地策略仍不会发生变化。

下半年土地市场或降温

上半年,针对房价地价过热的情况,多地已经收紧了调控政策。从8月重点城市土地市场看,已经出现了降温的迹象。

“房企拿地扩张很大程度上依赖于融资,融资三条红线将限制房企的拿地激进程度,使得地市的周期波动性减弱,起到‘稳地价’的作用。”易居研究院研究员王若辰说,二季度40城土地市场较热,7月份热度仍有所延续,8月份已经出现短期拐点,随着调控政策的收紧,预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。

对于融资新规的影响,华创证券指出,“三条红线”规定是从供给端的角度切入,对新增开发项目数量进行限制,从根源上减少信贷资源流入房地产市场,使土拍市场降温。

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