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8月以来北京土地市场由热转冷“三道红线”影响几何?

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相较于上半年的“火热”,8月以来,北京土地市场明显遇冷,频频出现底价成交。9月2日,北京再以底价出让2宗“不限价”宅地,成交金额合计为83.06亿元,中海、北京城建各落一子。

在业内人士看来,北京土地市场“由热转冷”,很大程度上是受“三道红线”的影响。根据要求,企业拿地销售比是否过高、经营性现金流情况将作为监管机构考察的重要指标。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

在此背景下,房企需对土地的市场价值进行更加细致的考量,区域潜力、去化难度、回款周期都可能成为北京地市短期降温的催化剂。

年内成交34宗不限价宅地,四成溢价率超20%

从今年以来土地市场的表现来看,前8个月共成交45宗经营性用地,加上9月2日新成交的2宗宅地,已共成交47宗经营性用地,建筑面积合计约为586.23万平方米,总成交金额为1650.975亿元。其中,44宗为住宅用地,成交金额合计为1571.925亿元。

按单宗地的地价来看,成交额超过40亿元的土地共有17宗。其中,中海竞得的北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块、A334地块以79亿元的成交额领跑。除该宗地外,昌平东小口宅地、海淀西北旺宅地、丰台南苑宅地的成交额均在70亿元以上。

今年以来,“不限价”宅地成为北京土地市场供应的主力。据新京报记者统计,年内已成交的“不限价”宅地有34宗,其中15宗更是以超20%的溢价成交,占比超四成。

整体来看,年内北京土地市场溢价率超过20%的宗地有18宗,其中9宗溢价率超过30%,3宗溢价率超过40%。从位置上看,溢价超过40%的3宗地分别位于通州台湖、丰台分钟寺以及房山长阳。

与此同时,在过去的上半年,北京热点区域土地楼面价也频频走高,石景山区进入7万+时代,分钟寺进入10万+时代。截至目前,年内北京成交楼面价最高的地块仍为合生拿下的分钟寺L-39地块,成交楼面价约为76168元/平方米。

8月土地市场遇冷,年内整体走出“倒V”形

事实上,从整体趋势来看,北京土地市场在今年以来走出“倒V”形。一季度受疫情影响,土地供应几近停滞;随着二季度融资环境逐步向好,销售回款增加,部分房企选择加大力度补充粮草、扩充土储;而从三季度开始,北京土地市场则又迎来了“冷静期”。特别是8月以来,北京累计成交6宗经营性用地,仅有1宗低溢价出让,剩余5宗均以底价成交。

具体来看,8月单月,北京共成交5宗住宅用地,除8月3日出让的经开区河西区宅地溢价23.44%成交外,剩余4宗地均以底价或较低溢价成交,月内宅地平均溢价率约为5.09%,环比7月降低15.68个百分点。

8月以来的北京土拍,几乎没有出现过“火热”抢地场景,而是低调平稳成交。比如,8月27日下午,北京顺义仁和镇三宗不限价宅地出让,整个竞拍过程不到半个小时就尘埃落定,其中,经过10轮竞拍,路劲以32.6亿元拿下一宗,城建+首开+旭辉联合体、平安分别以底价31.18亿元和24.34亿元获取另外两宗。9月2日最新出让的石景山区北辛安宅地、平谷区王辛庄镇宅地也同样以底价成交。

针对北京土地市场的“由热转冷”,合硕机构首席分析师郭毅表示,一方面来看,近期底价成交的几宗地块,其规划条件及位置条件都对其市场价值产生了一定的影响。这些土地多处于北京相对边缘的板块,潜在购买人群支撑力度不够,开发商对土地的价值预判就存在较大不确定性。而在规划条件上,不管是设置有多处商业用房的石景山区北辛安地块,还是同一时间集中出让的3宗顺义仁和镇宅地,其规划难度和面临的市场竞争环境都显而易见。

此外,包括郭毅在内的业内人士认为,8月以来土地市场遇冷的另一个重要原因,则是受到了房企融资预期影响,其背后是市场盛传的“三道红线”。

“三道红线”预期压力下,企业拿地预期受影响

据悉,“三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。日前,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。尽管融资新规的具体内容未对外披露,但是市场猜测或也与此前盛传的上述“三道红线”有关。

近期,对于上述房企融资新规、“三道红线”,多家房企的管理层均公开表示重视。在8月28日举行的中期业绩推介会上,万科总裁、首席执行官祝九胜表示,公司会认真研究,尽快去适应,按照要求进行落实;在8月31日举行的上半年线上业绩发布会上,中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示,对于监管部门提出的各项指标管理要求,恒大会严格执行公司战略,向这些指标靠拢。

业内人士分析认为,“三道红线”在限制企业融资动作的同时,也使企业在拿地方面进行了更为审慎考量。在融资吃紧的情况下,土地内所建项目的去化周期,现金回笼的速度都会影响企业对土地价值的预判。

不过从长期来看,北京、上海、杭州、南京等热点城市仍是市场关注的重点。克而瑞研究中心分析认为,部分房企上半年拿地激进,“三道红线”将限制房企融资扩张速度,短期将使得土地市场降温,长期将使得土地市场更加平稳,周期性波动减弱。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,随着下半年回款力度的加大,房企的资金也更加充裕,北京土地市场的前景仍被看好,活跃度仍有提升的空间。

新京报记者 赵昱

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁

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