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优质房源紧缺 行业竞争激烈 上海二手房生态悄然生变

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二手房市场被认为是最贴近市场化的房地产市场,作为二手房买家和卖家之间沟通的“桥梁”,房地产中介从业人员对市场冷暖、生态变迁、行业痛点最心知肚明。近日,记者走访了上海的多个区域,对“金九银十”期间上海二手房市场进行调研后发现,上海的二手房市场生态正在悄然发生着一些变化。最明显的是,优质房源或性价比高的房子不用多久就能卖掉,而且同区域各房产中介之间竞争激烈。

优质小区挂牌房源不多

最近,记者身边想要买房的人突然多了起来,中介朋友也打电话来说现在行情不错,就是缺房源。上海的二手房市场什么时候变得无房可卖了?

“现在市场行情不错,特别是一些优质、性价比高的房源很快就能成交,所以市场上一些品质比较好的小区正面临无房可卖的局面。”上海普陀区长征板块的一家中介门店店主王建涛说。

普陀区中潭路上的一家中介门店高级店董林新阳告诉记者,今年中远两湾城大户型的房源特别好卖,4房、5房户型好的房源基本卖光了。9月整个中远两湾城成交了43套房子。“今年市场确实挺不错,现在中远两湾城可售房源不多,部分1房的成交价格甚至已经达到了2016年上半年高峰时期的价格。”

“现在买二套房的客户也不是太多,大部分是改善型置换的刚需客。虽然上海人可以有二套政策,但因为交易成本的关系也不轻易动,造成不少小区缺房源,稍微优质点的小区或者离地铁近的小区可能就无房可卖。”松江九亭地区某房地产中介分行经理叶辰说,“我们现在带客户约看的房源其实很多中介都在带看,也反映出现在能看到的房源、能卖的房源是比较少的。”

浦东御桥路地铁站附近某中介业务员告诉记者:“今年地杰国际城一期的两房只成交了2套,大面积的房源只成交了8套。现在御桥板块高性价比的二手房挂牌很少,海上传奇目前只有1套房源在卖。”

“上海永远不缺客户,只要性价比高的房子不用多久就能卖掉。我们现在主要靠网上平台蓄客,以前打电话的模式也收不到多少客户。现在很多客户坐在家里通过网络搜索房源,在网上看得差不多了再到现场来看一下,觉得房子不错就可以谈价钱了。”松江新城某中介门店业务员说。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,9月、10月上海二手房市场的确有“赶顶”的趋势,一些便宜的或者说性价比高的房源都卖完了,剩下一些比较难卖的房源。而且现在二手房从挂牌到成交的周期确实在缩短,一些总价300万元以内的房源今年上半年成交一套大约需要2-3个月,8月、9月之后的成交周期降到了1个月左右。

买家心态更趋理性

“市场也有分化。现在上海的老破小房源房价上涨速度慢了,而且大多也以市场价成交,买卖双方都能接受。这和2015年、2016年时的市场情况有很大区别。2015年、2016年时市场比较疯狂,买房价格高也认了,现在的人买房比较理性,不是市场价的房子就不买了。”卢文曦说。

“今年的客户和往年不太一样,可能是因为疫情防控的关系,他们在出来看房之前已经在家做足功课,甚至有些客户直接点名要某某小区、几房的房子,这样我们成交的周期就会大大缩短。”叶辰说,“现在的年轻人买房也不会像以前那么冲动,基本都会在看好房子之后再挂牌出售自己的房子。卖房不是目的,买房才是目的,所以他的房子出手很快,但对拿到现金的时间要求比较高。”

叶辰表示,二手房不同于一手房,每次二手房成交量暴增的时候,其实当月涨价表现是不明显的,它会把低价位的房子全部消化掉,之后再挂牌出来的房源会以这个价位作为依据往上挂。举例来说,比如7、8月份一套190万元的房源,客户谈到185万元成交。到9、10月份基本上190万元的房子,客户也愿意出190万元把房子拿下。因为客户也会去关注之前房源的成交数据,在他看房的这个时点,190万元以下的房源都已经卖完了。

“现在还是卖方市场,卖方说了算,但价格不能太高,最好贴近市场价。”叶辰说,“现在的客户会更加理性。以前客户会说之前来看房子是180万元,现在是190万元,我接受不了,你有180万元的房子再来找我。这种客户我们只能把他放到后面去了。现在的客户,同样的房源,之前是180万元成交,现在是190万元,他会觉得这里的房价涨幅还是有的。只要房子没有问题,我买了之后还是会涨的,他就会把房子买下来。”

“想买房的客户,肯定会想好板块,然后确定好预算,现在盲目看房的人很少了。”御桥地铁站附近中介业务员说。

中介行业竞争激烈

记者一圈走访下来,还有一个感受比较明显,那就是优质房源短缺导致中介之间相互竞争非常激烈,业务员要想脱颖而出,必须具备足够的专业度,在获得客户信赖的基础上,从客户的需求出发,为客户提供比较完善的购房解决方案。

“最近我们的生意不是太好,成交太快对我们这种小中介是不利的。现在人工成本很高,前段时间我底薪开到7000元还招不到人。”王建涛说,“房地产中介行业竞争太激烈,现在到处都是新开的中介门店。今年因为疫情防控,有些商铺关张之后无人接手,大都是房地产中介接盘。以前商铺转让还有几十万元的转让费,今年不少商铺都不需要转让费了。”

“我们不以房去推客,而是会以客户的需求去找房,这样我们的成交量会高很多。”叶辰表示,业务员术业有专攻,有些比较专业,但有些不一定专业。房地产中介这个行业门槛很低,什么人都能来做,客户也可以自由选择中介公司和业务员。现在一套房源可以在多家中介公司挂牌,同样一个客户可以到多家公司去看这个房源。其实客户挑的就是服务的满意度和交易的安全性。

林新阳向记者透露,有中介会就一些优质房源希望与房东签署独家协议,承诺3个月卖不掉则赔付房东一定金额。还有中介会就优质房源与房东签署VIP服务协议。当然,房东也可以选择不签这些协议,但这些现象的存在无疑都说明行业竞争激烈,以及市面上优质房源并不多。

嘉定新城一家中介门店业务员姜爽表示,现在行业竞争激烈。“那些做了很久、资源比较多的人可能好做一些。我们是新人,没什么资源,每天在外面驻守更像是守株待兔,想做到单子真像中大奖一样。”

姜爽说,做房地产中介业务,专业能力非常重要,需要很专业地与客户沟通,尤其现在一个客户身边有好几个中介,专业度不够的话,人家肯定不会找你。当然运气也很重要。

“中介业务员新人底薪3000元,保两个月;老人无底薪,全靠业务提成;一周做六休一,每天上班12个小时。大家都要出去跑的,每天风里来雨里去,天冷天热都要跑。市场挺残酷的,你开不了单,压力会很大,3个月开不了单你自己都呆不下去。我是想着房产如果能成交,哪怕几个月成交一单也可以,谁能指望这点底薪来生活呢?”姜爽说。

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