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深圳专职国企助力打破住房安居困局

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“购房不易,焦虑难减。”长此以往,城市能留住谁?城市活力如何维持?

对此,深圳拿出了自己的解决方案:2018年至2035年,筹建100万套租售价格为市场价3成至6成的公共住房;财政出资1000亿元,组建一家专职筹建公共住房的国有独资企业——深圳市人才安居集团有限公司(下称“人才安居集团”)。

成立四年多来,人才安居集团通过挖掘存量土地和存量用房探索破解“地少”问题,通过创新融资模式等破解“钱紧”问题,已筹建超过12万套公共住房。

推动住房改革 专职国企应运而生

作为一线城市,深圳的房价让不少在深打拼的奋斗者“望楼兴叹”。

而早在2010年,深圳就启动了人才安居试点工作。十年来,深圳的人才安居政策,经历了一个大跨度的发展,从早期以货币补贴租房为主,变为如今以筹建公共住房(公共租赁住房、安居型商品房、人才住房三类住房的统称)为主和货币补贴为辅。

2012年至2016年,深圳先后出台了安居型商品房、公共租赁住房相关建设和管理暂行办法以及促进人才优秀发展的若干措施、人才住房制度的若干措施等政策。为了落实深圳市委市政府关于人才优先发展战略,加快人才住房的筹建进度,2016年6月,深圳市政府出资1000亿元成立国有独资企业——深圳市人才安居集团有限公司,专职负责深圳市人才住房投融资建设筹集和运营管理。

人才安居集团成立之初,就肩负着重要使命。深圳市住房保障发展“十三五”规划中提出,全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房(指公共租赁房和安居型商品房)40万套,其中计划供应人才住房和保障性住房35万套。

2018年,深圳市加码住房保障安居工程,在《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中提出了更高的目标:到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,并明确公共租赁住房、安居型商品房、人才住房的租售价格分别为市场价的10%至30%、50%和60%。人才安居集团的职责由原来只负责人才住房筹建拓宽为承担三类公共住房筹建任务。

随后,深圳又明确了位于原特区内的限价人才住房项目毛坯房售价处于4万元至5万元/平方米区间,最高售价原则上不超过5万元/平方米;位于原特区外的限价人才住房项目毛坯房,普遍处于2万元至3万元/平方米区间,最高售价原则上不超过4万元/平方米。

人才安居集团副总经理王志楷表示,面对至2035年深圳建设100万套公共住房的目标,作为专职负责公共住房投资建设和运营管理的国企,公司以未来新增筹建100万套公共住房任务的三分之一作为发展目标,挖掘利用存量土地资源,加速推进项目拓展与落地。

截至2020年10月,成立仅四年多的人才安居集团持有在建项目50个,总建筑面积约800万平方米;累计筹建人才住房12.2万套,占全市同期筹建总量近40%;累计供应公共住房约4万套,服务各类企业约2000家、人才及家属约10万人。

破解“找地难”:探索“六类十五种”筹建渠道

实际上,自2010年启动人才安居试点工作至今,十年来,深圳已供应了不少公共住房,但由于城市土地空间小,人口净流入量大,深圳整体住房市场仍处于供不应求状态。与此同时,深圳保障性住房的轮候库里,轮候者也越来越多,排队等待时间越来越长。深圳出现了买商品房难,租购公共住房也难的局面。

可供开发土地空间有限,是深圳解决住房困难面临的最大难题,能否实现土地资源的可持续获取是筹建公共住房需要突破的难点。为了加快公共住房筹建,深圳直面土地供应保障不足的发展困境,提出探索六类十五种筹建渠道。

目前,新增供地建设仍是深圳筹建公共住房的主力渠道。为配合住房制度改革,深圳面向市场推出“只租不售”居住用地和出售型人才住房用地两类居住用地。人才安居集团成为竞得这两类居住用地的先行者。2018年10月,人才安居集团竞得的位于龙华区的深圳市首个挂牌出让的“只租不售”居住用地安居瑞龙苑项目开工建设。2019年11月,人才安居集团竞得位于大鹏新区的深圳市首宗出售型人才居住用地。

受制于土地新增供应有限,仅靠招拍挂拿地,基本无望完成百万套公共住房供应目标。为此,深圳提出了六类十五种公共住房筹建渠道。作为公共住房专营机构,人才安居集团在挖掘存量渠道潜力上一马当先,探索通过棚户区改造、合作开发建设、临深片区开发、工改保、城市更新配建、规模化租赁等方式筹建公共住房。

——加快推进老旧住宅小区棚改。

棚改项目基本都面临着产权复杂、住户多、利益诉求多、历史遗留问题多等复杂情况。2017年2月,人才安居集团负责的宝安38区新乐花园、39区海乐花园棚改项目启动,创下深圳首个当年签约、当年动工的棚改纪录,跑出了棚改安居“加速度”。

2018年出台的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》,明确棚改项目新建住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。王志楷说:“明确棚改新增住宅用于建设公共住房后,棚改成为筹集公共住房的重要渠道。”

截至2020年10月,人才安居集团作为实施主体的棚改项目已达到14个,占深圳市棚户区改造项目90%以上。目前,人才安居集团已通过棚改筹建公共住房8022套,占同期筹建总量的6.6%。

——盘活机关事业单位、国有企业存量用地。

2019年10月,深圳首开盘活国企存量用地建设人才住房先例。由深圳市人才安居集团投资建设,联合深圳机场集团盘活机场存量用地合作开发的安居空港花园项目开工建设。该项目2022年建成后可为机场集团、机场驻场单位等大空港片区单位提供人才住房约2500套。

2020年1月,人才安居集团首个利用机关企事业单位存量用地建设人才住房的深圳市税务局新沙地项目开工,通过政企合作开发,进一步拓展了人才住房筹建渠道。

——统租改造开启定制化住房供应。

人才安居集团通过走进企业,对接人才需求,完善人才住房供应体系,配合相关部门保障人才的住房需求。

2019年11月,人才安居集团通过试点统租改造方式在龙华区建设“安居·教师之家(同胜)”。该项目是深圳市首个解决教育系统人才住房问题的长租公寓项目,根据人才住房装修标准及拟配租单位需求,对租赁的住房进行装修改造,向同胜学校教师定向配租,成为精准解决确有实际需求人才住房困难的有效尝试。

2020年3月和4月,人才安居集团分别在龙华区和龙岗区先后推出“安居·医护之家”,为一线医护防疫人员提供住房保障。

此外,人才安居集团还联手万科合资成立深圳市安居泊寓租赁服务有限公司,采用“物业统租+综合整治+运营管理”的一体化开发模式,打造了怀德翠岗五区39号楼、怀德富德商务大厦、万丰大洋田等三个城中村综合整治人才住房社区,提供约1603套人才住房。

王志楷表示,在人才安居集团尝试的各类筹建方式中,最终是要以增加全市住房总量为目标。棚改和盘活存量用地将是重要的推进方向。而统租改造这类方式由于未新增住房供应,仅提高住房质量,虽有尝试,但未来难以成为最主要的筹建渠道。

破除“找钱难”:创新融资模式 合理制定租售比

近年来,深圳的住房保障目标不断提高,2018年至2035年,深圳要筹建100万套低于市场价的公共住房。这样的背景下,人才安居集团的筹建任务量也在不断增加。“承担起全市三分之一筹建任务”意味着要筹建33.3万套以上的公共住房。

面对大量的筹建任务,土地是一大难题,资金是另一大难题。“公共住房事业要实现可持续,需要企业可持续运营。”王志楷说:“作为企业,不能亏损。一旦亏损,就不能长久地持续。财政也不可能一直掏钱给我们搞公共住房。所以,我们在构建以公共住房为核心的‘一核多元’的业务板块,推进公共住房、物业服务、商业运营、住房金融和其他业务全面发展,确保企业有微利,实现滚动发展。”

为保障人才住房的投资建设运营资金需求,人才安居集团通过多种渠道创新投融资方式。

2018年12月,人才安居集团租赁住房资产支持专项计划(REITs)第一期31亿元产品在深圳证券交易所挂牌交易;2020年4月,在银行间市场成功发行首期30亿元人才住房企业中期票据;2020年6月,发行了注册额度100亿元的公司债券“20安纾01”,首期发行57亿元……

此外,人才安居集团还与国企深圳市创新投资集团有限公司合资成立安居创新股权投资基金管理公司,注资深圳市平稳发展母基金以及通过利用政策性和商业银行各类融资工具等方式,强化“安居+金融”战略。

在大力挖掘投融资渠道的同时,探索制定公共住房合理租售比也是支撑企业资金流正常运转的关键。

截至2020年10月,人才安居集团筹建的12.2万套房源中,只租不售的项目约10.95万套,可售人才房项目约1.26万套,租售比约8.7:1。自2019年拍下首个可售的人才住房地块后,目前人才安居集团已通过招拍挂获得14个可售人才住房项目,预计明年将有三个项目具备可售条件。

王志楷表示,出租型公共住房项目投资回报周期长、利润率低,租金回报率一般在1%至3%,“全是租的难以为继”。可售的资金周转率高一些,回笼资金才能滚动发展,才能继续融资。适当增加租售比,符合保障对象购房需求,也有利于满足公共住房建设的资金需求,实现公司运营的良性循环和可持续发展。

目前,人才安居集团正在全力配合深圳新一轮住房制度改革中公共住房的租售比和价格测算工作。

“人才安居工程是一项长期工作,要显示出其住房保障作用需要时间的积累,筹建到供应,有难以避免的数年周期,而筹建总量也需要通过持续探索新渠道和新方式来不断增加。只有现在快马加鞭,未来才能更好地显现出安居作用。”王志楷说。

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