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房企拿地热情回升 联合体涌现

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临近年末,房企拿地热情回升,热点地区优质土地溢价率再次攀升。为了缓解拿地资金压力,不少房企采取联合体拿地的方式。中国证券报记者观察到,土地市场成交再度活跃,既与房企年度销售目标完成率、销售回款率整体较高有关,也和热点地区挂牌土地数量和质量同步有所提升有关。

成交活跃

中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,上海、杭州、广州3个地区土地出让金额超过2000亿元,北京、南京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆8个地区土地出让金额超过1000亿元。重点监测的50大城市年内土地出让金额达到3.75亿元,同比增长幅度达到20.7%。

进入四季度,以深圳为代表的一线热点地区土地市场成交依然火爆。11月23日,深圳密集出让8宗住宅用地,总成交价为339.81亿元。这是深圳年内规模最大的一次土地出让,单日成交总金额也创历史新纪录。这8宗地共吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商、华发等25家房企参与竞拍。最终分别由融创+华发联合体、深圳地铁、万科、佳兆业、安联高速、金茂、电建、中信竞得。

据了解,这8宗宅地分别位于宝安区、龙华区、坪山区和光明区,总建筑面积约为224万平方米,起拍总价约为294.42亿元,最高限制总地价约为426.8亿元。除宝安区地块用于建设可售人才住房外,其他7宗地均用于建设普通商品住房,且均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体来看,疫情的影响逐渐转淡,多个地区集中出让大额热点地块,使得土地市场成交金额持续上升。在经济全面复苏、资金相对宽松的背景下,房企拿地积极性逐渐提高,使得土地市场热度持续提升。从成交地块的溢价率看,不少地区土地溢价率出现了较明显的攀升。虽然从全国范围看,土地价格没有出现全面的上涨,但部分城市土地价格已经达到历史高点。

集中拿地

针对房企参与土拍积极性提高的原因,张大伟指出,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次提高。房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。从二季度以来,不少房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是5月至10月,土拍市场整体行情持续升温。此后,各地市场继续复苏,大部分城市土拍恢复到了疫情前的平均水平。

部分房企集中拿地趋势明显。12月3日,济南8宗地块集中出让,总出让面积为385亩,总成交额为35.88亿元。最终,招商蛇口以总价12.35亿元竞得奥体西路以东、中林路以北的A、B地块以及盛福片区A8地块。其中,奥体西路以东、中林路以北的A地块,出让面积为1.6万平方米,土地用途为商务金融用地,起始价为1.64亿元。奥体西路以东、中林路以北的B地块出让面积为2.13万平方米,土地用途为商务金融用地,起始价为2.17亿元。盛福片区A8地块,地块位于历下区天香路以东、宏宇路以西、中林路以北、杨柳路以南,出让面积为4.95万平方米,土地用途为住宅用地,起始价为8.54亿元。

中国证券报记者观察到,临近年末,热点地区集中挂牌优质地块,也是引发房企积极竞拍的一大原因。12月4日,浙江省杭州市以129.8亿元挂牌7宗主城区地块,包含2宗住宅用地,5宗商业/办公用地。7宗地总出让面积为32.33万平方米(约485亩),总规划建筑面积116.1万平方米,预计将于2021年1月5日入市。

联合体涌现

除自身积极参与土地招拍挂外,中国证券报记者梳理发现,近期房企通过联合体拿地的现象整体较多。

从联合体组成看,多数是区域性房企和品牌房企之间的合作。12月8日,成都市以拍卖方式成功出让一宗城镇住宅用地。最终,成都开元锦澜置业有限公司(成都城投)、金茂西南企业管理(重庆)有限公司(金茂)以8.9亿元竞得。地块溢价率为14.8%,楼面价为15500元/平方米,配建并无偿移交统筹住房面积比例为9%。

不少联合体竞得地块溢价率较高,且在出让前进行过激烈的角逐。12月7日,江苏省南通市以挂牌方式成功出让一宗住宅用地。经过434轮竞价,南通市房地产开发集团有限公司、江苏吉浩置业有限公司以98355.32万元竞得,楼面价为14047元/平方米,溢价率为40.47%。

不少联合体竞得的地块属于一线热点地区的优质地块,地块成交总金额较高。12月4日,上海1宗住宅用地成功出让,最终由融信+保利+招商联合体以52.129亿元竞得。地块名称为静安区中兴社区C070202单元268-01地块,地块东至轻轨3号线,南至轻轨3号线,西至宝昌路,北至宝源路,土地用途为住宅用地,出让面积为2.43万平方米,起始价为52.19亿元。

对此,多位地产观察人士对中国证券报记者表示,联合拿地可以均摊风险、控制成本。通过联合拿地可以实现资源互补,房企之间各取所需。比如有的企业在产品上或者销售层面上更有优势,那么大家联合拿地后,就会由一家企业操盘,其他房企作为战略投资方。但这种拿地方式也存在一些弊端。一方面,大型房企之间联合拿地,首先出现的是谁是操盘者的问题,还有联合拿地房企之间对一宗地块的价格接受程度,每个房企的上限或许不同,如何达成一致,也是一个难点;另一方面,在项目进入销售阶段时,各个房企对项目销售周期和阶段的把控也会有所不同,有的企业希望高价出售、获取高额利润,有的企业希望快周转、回笼资金。对于利润和快周转之间的平衡,也需要各个联合体的企业去协商解决。

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