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前11月业绩完成率分化加剧 有房企率先调低2021年增速

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每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

进入12月以来,房企陆续公布前11月的销售业绩。在全年业绩出炉之前,前11月的业绩就像“摸底”考试,各家房企在2020年表现如何,已初步有了答案。

值得注意的是,受今年疫情影响,房企在年度业绩完成率方面的分化进一步加剧,部分房企完成全年目标压力加大,甚至已有头部房企主动调低2021年的业绩增速。

据克而瑞统计,在年内设定了业绩目标的36家规模房企中,截至11月末超六成房企的目标完成率达到90%以上,但同时也有近三成房企的目标完成率在85%~90%之间,另有5家房企的目标完成率尚不及85%。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为,房企已经到了增速换挡期,能做到减速增长的已经是优质企业,很多企业能保持稳定增长都很不容易。有房企率先调低增速目标,对应的相应结转就也会降低。现在主动调低肯定会影响股价和估值,但这相当于提前释放利空、拉长消化期。

有头部房企率先调低明年增速

目前,已有保利发展、世茂集团、龙湖集团、新城控股、阳光城、旭辉控股、金科集团、龙光集团、美的置业等多家TOP30房企公布了今年前11月的销售业绩。

其中,保利发展前11月销售额达4630.4亿元,同比增长10%;世茂集团前11月累计合约销售总额约2628.1亿元,同比增长15%;龙湖集团前11月合约销售2428亿元,同比增长约9%;绿城集团前11月累计合同销售金额2310亿元,同比增长34%;龙光集团前11月实现合约销售额1086.8亿元,同比增长达34.5%。

而曾位居TOP10行列的新城控股,前11月累计合同销售金额约2199.08亿元,比上年同期下降10.81%。

实际上,据亿翰智库统计,2019年TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为15%,已经比2018年的35.4%大幅缩水超过20个百分点。而据多家机构预测,2020~2021年,房企整体业绩增速将继续呈下滑之势。

值得一提的是,前11月销售业绩位居行业第8名的世茂集团于12月4日发布公告,公布根据目前市场情况及本公司初步预期,集团2021年合约销售额将比2020年增长超过10%以上。

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者,世茂集团预期2021年增长10%以上,比预期下调了10个百分点,是一个颇有信号意义的消息。“房企的负债增速被控制,对应的销售规模增长也随即被控制住。可以预期,明年房企的拿地速度也会下滑。”

房企负债规模的上限决定了其销售增长的上限,伴随“三道红线”融资新规的推行,开发商新增有息负债规模将被卡住上限。这意味着,在周转率不变的情况下,房企销售规模的增长很容易见顶。“从这一点看,不踩线的房企将在未来竞争格局中处于更有利的位置。”张波指出。

当弯道超车的窗口关闭,玩家们就只能在同一个“直道”上竞争。未来房企的信用扩张和高杠杆将被严格管控,行业的稳定性将会大幅提升。开源证券也指出,“三道红线”融资新政推行后,可以预见的是,行业格局将更加稳定。

易居中国执行总裁丁祖昱甚至直言,“三道红线”之下房地产进入“不增长时代”,很难再有规模上的大跃进增长。

房企年度目标完成率分化加剧

就年度目标完成率而言,规模房企间的分化进一步加剧。

克而瑞统计显未,截至11月末,在年内设定了业绩目标的36家规模房企中,超六成房企的目标完成率达到90%以上。其中,恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在11月提前超额达成了全年目标。

与此同时,有近三成房企的全年目标完成率在85%~90%之间,另有5家房企目标完成率低于85%。总体来看,今年在疫情影响下,部分房企完成全年业绩目标有一定压力。

克而瑞表示,四季度以来,房企虽然加大供应和营销力度,但目前市场整体的去化压力仍然较大。在今年最后一个月,房企仍需加紧供货、加速去化,冲刺全年目标。

“今年不少房企定的目标其实是比较激进的。疫情之下全国的房地产销售只增长了5%左右,有些房企定下增长10%以上的激进目标,或将面临无法完成的命运。”张波直言。

实际上,据克而瑞数据,11月份TOP100房企实现销售(操盘金额)12025.8亿元,同比增长21.4%,环比小幅上升5.1%。但目前市场实际的去化率水平承压,百强房企单月同比增速自8月份以来持续回落,部分房企完成全年目标有一定压力。

“很多房企会降速,但优质房企反而会增速。”张波表示,随着行业集中度不断提升,未来预计20%的房企最终会占据60%以上销量。同时,随着房地产投资属性减弱,大型房企因为口碑等因素,会有更强势的市场地位。另外,土地储备率、开发情况比较好、财务状况比较好的房企,会更具竞争实力。

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