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全球最贵CBD光环褪去 今年以来香港中环写字楼租金大跌21.3%

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香港第四波疫情反复,商业地产市场深陷寒冬。

作为全球金融中心的香港,摩天大楼鳞次栉比的中环租金一度“贵”绝全球。然而,自2018年起,香港甲级写字楼市场持续受压,租金已连续七个季度下跌。受疫情冲击,香港甲级写字楼整体平均租金由年初至今的11个月累跌18.7%,已经重返2015年第二季的价格水平。

香港中环过去数年蝉联全球最贵CBD,因此很多企业为了考虑节省成本迁出中环,把总部搬至铜锣湾、港岛东甚至九龙区,近年来“去中环化”趋势日益明显。

美联工商铺营运总监兼商业部董事翁鸿祥向21世纪经济报道记者指出,11月香港甲级写字楼空置率继续上升,中区(包括上环、中环及金钟)的甲级写字楼空置率达到8.1%,再创2008年金融危机后的新高。

据21世纪经济报道记者了解,由于需求仍然疲弱,今年迄今,中环甲级写字楼的租金平均跌幅达到21.3%,目前每平方英尺的单位租金已跌至102港元,市场普遍预计明年租金仍然受压。

戴德梁行的统计数据显示,香港甲级写字楼录得负吸纳量(即腾空面积大于新租赁面积),由年初至今累达-200万平方英尺,表现为有记录以来最差,令整体甲级写字楼待租率攀升至12.1%,是2005年第一季以来的最高水平。其中,中环区的吸纳量年初至今达到-43万平方英尺。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉向21世纪经济报道记者表示:“受疫情打击,明年香港甲级写字楼租金有可能进一步下调达16%,而写字楼待租率则将攀升至约14%。由于明年写字楼需求依然疲弱,净吸纳量预计将达到负65万至负70万平方英尺之间。”

同时,他指出,2022年将有9个新写字楼项目落成,共提供约420万平方英尺的新供应,或会令写字楼租金进一步受压。

戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰则坦言:“由于需求疲弱,待租率持续攀升,写字楼租金将继续下行趋势。部分在2022年及2023年租约期满的大租户,留意到即将新增420万平方英尺甲级写字楼供应,将寻求更大的议价空间。为了降低成本,预期更多企业将计划迁离核心区。核心区写字楼业主因而面临更加激烈的竞争。”

近年来“去中环化”趋势日益明显,企业为了考虑节省成本迁出中环。郑迪坤摄

资本离场

此一时彼一时,香港甲级写字楼曾是深受投资者青睐的标的,核心商业区中环、金钟的甲级写字楼亦是“香饽饽”,长期空置率低企。

据21世纪经济报道记者了解,香港甲级办公楼市场的空置率曾在过去20年持续下跌,整体甲级写字楼的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。当时,香港四大主要商业区写字楼的空置率均低于2%,其中中环办公楼空置率则跌至1.5%,这使得香港连续数年成为全球商厦最贵的城市。

然而,随着香港写字楼市场逐渐失去光环,资本亦已悄然离场。戴德梁行的统计数据显示,大宗交易方面,今年1月至今,商用物业全年仅有60宗1亿港元以上的大额交易,远低于2019年的89宗,相比2018年的高位则暴跌逾80%。

“目前基金买家大部分已经离场,主要都是香港本土的房地产基金,他们对本地市场的了解更深,还有一些内地机构投资自用的写字楼。”戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄向21世纪经济报道记者表示。

这亦让人回想起“超人”李嘉诚早在2017年高位套现中环地标商厦之一的中环中心,当时市场一片哗然。李嘉诚旗下的长实于2017年11月出售中环中心75%业权,当时售价约402亿港元,一度创下香港有史以来最大金额的物业成交纪录。

据了解,中环中心一个中低层办公室,日前以月租7.9万港元租出,每平方英尺租金仅为40港元,创下近10年以来的新低。同时,有业主将持有中环中心的共3层的办公楼在市场上出售,目前叫价7.2亿港元,每平方英尺价格仅为2.9万港元,较当年买入的平均每平方英尺价约3.3万港元亏损达12%。

商铺市场或触底

疫情“封关”之下,游客人数断崖式下跌。香港旅发局最新公布的数据显示,11月访港旅客5962人次,同比下挫99.8%,其中内地旅客3555人次,同比大跌99.8%;非内地旅客2407人次,同比减少99.7%。

今年前11个月,访港旅客356.4万人次,按年下挫93.2%,其中内地旅客270.4万人次,同比锐减93.5%;非内地旅客86万人次,同比下跌92.4%。

香港的零售销售已连跌21个月,但10月的跌幅有所收窄。香港特区政府公布的10月份零售数据显示,零售业总销货价值的临时估计为274亿港元,同比下跌8.8%,跌幅小于市场预期。今年前10个月合计的零售业总销货价值的临时估计同比下跌27.0%。

仲量联行香港商铺部主管唐伟乐表示,目前香港临街地铺的租金已重返2003年第四季的水平,商铺空置率上升对核心区街铺及优质购物中心的租金构成下调压力。核心区街铺租金年初迄今已下跌36.8%,优质购物中心租金则回落31.6%。

他坦言:“我们预期在本地需求趋于稳定的情况下,商铺租赁市场将于2021年见底,最坏的情况将会过去。零售业销售额已有见底迹象,预计在经济轻微复苏及推出部分旅游气泡的带动下,街铺及商场租金有望在明年反弹5%。”

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