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前11个月全国商品房卖了14.9万亿元

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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤    

12月15日,国家统计局公布数据显示,1~11月,全国房地产开发投资12.95万亿元,同比增长6.8%;商品房销售面积15.08万平方米,同比增长1.3%,增速比1~10月提高1.3个百分点,年内首次同比转增。商品房销售额14.9万亿元,增长7.2%。

值得注意的是,1~11月房企土地购置面积20591万平方米,同比下降5.2%,但土地成交价款13890亿元,增长16.1%,增速提高1.3个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者,“虽然新房销售刷新纪录,但有两个信号还是确定的。一是土地市场持续升温后劲可能不足,土地市场继续创新高的可能性不大。二是城市分化不会改变。尤其是二线以上重点城市受到追捧,资金有限的情况下房企会投入更安全的地方。

单月商品房销售额刷新纪录

前11个月,全国商品房销售面积为15.08亿平方米,销售额达到14.90万亿元,同比增长7.2%,累计销售均价同比增长5.8%,全年累计均价涨幅连续4个月基本保持稳定。

贝壳研究院指出,从单月数据来看,11月商品房销售面积1.75亿平方米、销售额1.73万亿元,量价数据从7月起连续5个月刷新历史统计最高值,价格方面11月单月销售均价9865元/平方米,自7月破万、8月达到最高值后,连续3个月环比下降,销售价格得到有效控制。

尽管当下商品住宅库存创下新低,但据易居研究院测算,1~11月住宅新开工面积与销售面积的比值为110.5%,需警惕未来供大于求。

易居研究院指出,新开工面积反映的是未来的楼市供应,假设未来一段时间维持目前的销售水平,则当前新开工面积与销售面积的比值一定程度上就可视为未来三个季度后的供求比。自2018年初以来,近三年住宅新开工面积与销售面积的比值都在100%以上,2019年和2020年超过110%,也就是说当期新开工面积要比销售面积多10%以上,如果未来销售不能提高的话,供大于求的现象仍将延续或加剧。

房企资金继续承压

从房企到位资金来看,1~11月房企到位资金累计同比增长6.6%,增速比1~10月提高1.1个百分点。其中,国内贷款24256亿元,增长5.4%;利用外资154亿元,下降4.7%;自筹资金56666亿元,增长7.9%;定金及预收款57384亿元,增长5.3%;个人按揭贷款26983亿元,增长10.6%。

贝壳研究院高级分析师潘浩对此指出:“从长期来看,房企到位资金增速自2009年起呈波动式下行走势,且2017年以来受融资政策收紧影响,到位资金增速大幅下滑,且逐渐接近零值。分项来看,自2006年以来,国内贷款占比呈下行走势,与2006年相较,国内贷款占比下降5个百分点;而定金及预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点,房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧,房企将继续通过加速去化的方式缓解资金压力,个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。”

资金承压之下,房企拿地越发谨慎:1~11月房企土地购置面积20591万平方米,同比下降5.2%,降幅比1~10月扩大1.9个百分点。卢文曦分析,“房地产企业购置土地同比增速还是处于负值,三道红线的压力会慢慢体现出来,加之临近年底,房企抓资金回款,购地节奏可能会放缓。”

但另一方面,地价仍然高企,1~11月土地成交价款13890亿元,增长16.1%,增速提高了1.3个百分点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“当前地价涨幅已经比较大了,1~11月全国土地均价为6746元/平方米,同比涨幅22.5%。后续需要积极稳地价,尤其是需要出台各类限价政策。”

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