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碧桂园的2020:精修内功全面提升综合竞争力

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碧桂园(02007.HK)用两年时间验证了“行稳致远”战略的前瞻性。

该集团最新披露的2020年全年经营数据显示,尽管遭受疫情冲击,集团及联营合营企业销售业绩仍创新高,累计实现权益销售金额为5706.6亿元,相较2019年同期增长3.34%。另据第三方机构克而瑞研究中心的数据,碧桂园的全口径销售额为7888亿元,稳居行业销冠,更拉开第二名超800亿元的巨大差距。

此际,距离碧桂园在2018年第三季度提出“行稳致远”两年有余。期间,国内房地产行业经历了由高亢至降温再至冷静的风格切换,而碧桂园亦成为这轮下行周期来临前最早的行业“吹哨人”之一。

两年之后,一些始终在高杠杆路径上蒙眼狂奔的企业已深陷困局,一些过热的市场已濒于冷却,而碧桂园作为行业龙头,则以稳健风格保持一路向前的发展势头。

10月29日,中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》,不仅为“十四五”规划定了调,还提出了2035年我国经济社会发展的远景目标。

从国家发展目标来看,房住不炒和促进住房消费健康发展的基本原则不会改变,遏制房价无序上涨的决心不会改变,而中国城镇化率持续提升的大趋势亦不会发生改变,这给房地产行业的未来确立了“稳健发展”、“稳中向好”的基本思路和发展方向。

同时,中国人口结构、城市经济等综合因素正在发生变化,尤其国家从金融层面出台“三道红线”、“房地产贷款集中管理制度”等升级版管理措施之后,企业依靠杠杆扩张的底层逻辑难以为继,房地产行业格局也将随之发生根本性改变,未来,唯有高度自律、合理杠杆、科学治理的企业,方能在竞争中走得更远走得更好。

事实上,强者恒强的趋势在2020年已露出端倪,以碧桂园为代表的头部企业,早已开启新一轮内功的修炼:巩固基本盘,提升产品竞争力,优化财务结构,为基业长青夯实根基。

强基固本修炼内功

自从登上行业销冠之位,碧桂园就不断在高质量发展的路径上探索,以实现从高增长向稳健增长的华丽转身。

今年8月《财富》公布的2020年世界500强榜单显示,碧桂园以703.55亿美元的营业收入位列第147名,这是碧桂园连续第四年入榜,亦是全球上榜房企中的第一名,同时以26.2%的净资产收益率(ROE)位居上榜房企第一。

成为世界500强的四年里,碧桂园成长性依然突出。数据显示,碧桂园全口径销售额由2016年的3088.4亿元上升到了2020年约7888亿元,增幅达150.29%;2016-2019年,碧桂园营业收入由1530.9亿元增至4859.1亿元,增幅达217%;净利润则由约137亿元增长至612亿元,增幅高达约347%。

市场上,关于国内低能级城市楼市退潮的担忧声由来已久,但碧桂园作为全国布局最为完善的房企,却始终成绩卓著,这在很大程度上证明了该集团战略决策者,对于宏观经济走势的充足信心,以及末端市场发展脉络的高度敏感。

因为相信,所以看见。过往28年来,房地产行业享受了中国城镇化的巨大红利,碧桂园也从顺德一家乡镇企业成长为行业龙头。截至2020年6月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省份1334个区/县,是行业内布局最广泛的房企,已拥有超过450万户业主。

日前,碧桂园集团董事会主席杨国强在公司内部会议上,再度重申他了对于城镇化发展趋势的信心:“中国的复兴和强大可期,城镇化还有很多年的路要走。所有追求美好生活的中国人每天都在奋斗之中,在有适当经济条件的时候,他们首先考虑的是希望居住得更好。未来还有很多人会追求好的学校、好的配套、好的生活,他们会进入城市,也会在县城、镇上买房子。”

2020年伊始,新冠肺炎疫情的汹涌来袭为经济发展按下了暂停键,各行各业都在与这场前所未有的危机作战,协力渡过难关。经济的不确定性在增加,房地产行业也面临前所未有之变局,行业里的每个企业、每个人都被深刻影响和冲击着。

面对剧烈的市场变化,碧桂园近年来执行的行稳致远战略在抵御风浪的过程中得到检验,公司销售业绩快速恢复,并节节攀升,财务继续保持稳健,土储充裕布局合理,获得国际权威评级机构的认可和肯定。

碧桂园还秉持“提高管理效能、聚焦深耕市场、提高全周期竞争力”的理念,为应对市场变化主动进行了一系列区域架构调整。 目前,新一轮组织调整已近尾声,集团总裁莫斌在内部会议上,要求每个新的区域总裁要做好长期深耕的准备,项目要努力做一成一,确保实现完美交楼。“一定要坚持长期主义,不能本末倒置,要坚持业主口碑至上,提供一辈子的服务。”

“将平凡的事情做到极致才有机会,我们每个人都要认真思考如何将强基行动做到极致。”莫斌称:“在保证安全和质量的前提下,要将每一个项目做得更好,要让每一个客户都能认同,让每一个碧桂园人都感到骄傲。”

融资新规下财务优势更趋突出

正确的战略是企业取得成功的基础,而严格的纪律则是走向卓越的保障。在宏观调控升级至“因地制宜、多策并举”的精准化管控阶段,将愈发考验企业的精细化管理水平。这一点上,碧桂园同样展示了相当的前瞻性。

历年来,碧桂园一直被视为规模房企财务稳健的代表,其净负债率自上市以来连续12年保持在70%以下。

2020中报数据显示,碧桂园有息负债总额降至3420.4亿,较去年年底下降7.5%,净负债率为58.1%、现金短债比为1.90。参照9月份出台的“三道红线”管理新规,碧桂园只在“剔除预收款后的净资产负债率”上略超警戒线。

碧桂园虽然规模不小,但长期和短期偿债风险均很低,源于集团始终稳健的现金管理水平。2020上半年集团权益销售回笼现金2509.3亿元,权益销售回款率高达94%,该项指标已是连续5年超过90%;截至6月末,碧桂园可用现金余额为2055.2亿元,占总资产比例为10.5%,另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用。

值得提及的是,国家针对房地产的调控呈现出从“行政管控”向“金融调控”升级的趋势,包括去年9月出台的“三道红线”融资新规,以及2021年1月1日开始实施的“房地产贷款集中管理制度”,都对房地产行业及企业的融资划定了天花板。

房企依靠高杠杆弯道超车的大门逐渐关闭,未来将更加依靠企业自身的造血功能,实现现金流的高效运转,来获得经营绩效的提升,同时,在房地产这个资金密集型行业,失去持续稳定的融资能力,企业的增长活力也将濒于枯竭。

毫无疑问,未来的房地产行业必将强者恒强,资本市场上的资金也将更多向优质的企业倾斜,这意味着,优秀的公司将更容易获得更多以及更便宜的融资。譬如碧桂园,在行业整体融资成本上升的背景下,该集团上半年的综合融资成本仅为5.85%,较去年继续下降49个基点,这样的融资成本在民营房企中,已处于较低水位。

下半年以来,碧桂园融资仍处下降趋势。10月15日,该集团最新的一次发债融资结果显示,分别以3.125%和3.875%的票面利率,成功发行5年期和10年期长周期优先票据,两笔共计10亿美元,利率创该集团发债之最低水平,亦在行业中处于最低水位。

鉴于碧桂园持续保持领先的市场地位及良好的业绩记录和持续稳健的财务管理策略,年内标普和穆迪先后上调其评级,其亦成为疫情环境下为数不多评级逆势而上的企业。

标普于9月2日将碧桂园评级展望由“稳定”调升至“正面”,将公司长期主体信用评级由原先的BB+/稳定调升为BB+/正面;穆迪则于9月18日将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3,展望稳定,高级无担保债券评级更是被罕见地连跳两级。至此,碧桂园成功拿下全球最权威三大评级机构之二穆迪和惠誉的投资级评级,剩下标普的“BB+”评级距投资级仅一级之遥。国内民营房企中,同获几大机构高评级的公司可谓凤毛麟角,碧桂园算其中之一。

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