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广州严打哄抬房价背后:去年底现"翘尾"行情 楼市局部"暗流涌动"

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躁动了数月的广州楼市,在几张真假难辨的小区业主群谈论集体涨价聊天记录被曝光后,迎来了官方的关注与发声。

1月5日,广州市住房与城乡建设局表示,为进一步加大房地产市场监管力度,营造更加公开透明的市场环境,近期,广州市住建部门按照工作计划,正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动,严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序,切实维护购房群众合法权益。

此番发声背后,是广州楼市在2020年年底的确出现了一波“翘尾”行情,无论是一手或是二手,都走出了量价齐升的态势。

根据广州中原研究发展部监测,2020年,广州一手住宅网签成交100905宗,同比上升27%,一手销售均价为30025元/平方米,同比增幅约为5%;二手市场成交宗数为131009宗,同比回升21.9%,回暖趋势明显。

受到市场表现的影响,广州天河、黄埔和南沙等局部区域业主情绪也随之波动。在天河区的部分热销楼盘中,业主反价的情况频频出现,中介也意图推涨业主的挂牌价。不过需要认识到的是,这是局部现象,广州整体成交依然平稳,业主心态也普遍理性。“不是所有板块都好卖,不应过度炒作。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出。

楼市局部升温

广州楼市局部躁动,是不争的事实。

地产经济学家邓浩志分析指出,进入2020年5月后,广州新房就逐步驶入“快车道”,成交量一路高歌猛进,环比连续10个月增长,其中自9月起连续四个月单月成交量均突破了一万套大关。12月更创出单月成交17243套的历史纪录;二手房市场同样大热,自2020年7月开始,广州二手房每月成交量都突破万套。

从房价表现来看,2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米,同比上涨7.8%。从各区网签均价来看,涨幅明显主要集中中心区天河、海珠、越秀等热点区域,涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。另外,增城区网签均价不升反降,同比下跌6.5%。

实际上,广州楼市的这一波局部行情市场普遍有所预期。

肖文晓分析称,广州市场转暖的原因在于,2020年以来,广州围绕人才引入出台了许多积极的政策,广州楼市原先被压抑的需求得以释放,新的需求不断涌入,带动楼市需求回升;此外,广州作为一线城市和大湾区的核心城市,城市的居住价值和投资价值不断得到认可。

这的确是市场变化的基本因素,而且广州局部热点区域吸引的不仅是来自广州本地的潜在客户,部分深圳的客户也伺机而动,天河区、黄埔区和南沙区是他们最为关注的区域。一名来自深圳的客户告诉21世纪经济报道记者,广州向东发展,黄埔的产业、市容让他们看到了深圳的影子,这让他们笃定看好。

广州东边的房子的确不愁卖,热点的一手房要靠抢。陈明观望广州的楼盘多时,意向购入天河与黄埔交界处的楼盘,保利天汇、富颐华庭和万科城市之光都在他的计划范围内。他本十分佛系,但当他遭遇开盘即售罄且他没有选到合适的房源之后,心态就变了,匆匆在另一个楼盘开盘之时购入了一套房产。

一手尚且如此,二手业主的心态也强硬了起来。林元近期打算入手天河区一热点楼盘,但却碰到了一些问题。“本来打算签约了,价格也谈好了,但业主突然要求加价。”天河区牛奶厂片区的业主李泽也称,“中介最近老给我打电话,要我挂高价,我那里都还不可以卖二手。”

天河天朗明居片区的中介小于在接受采访时也指出,“卖到没房卖了,一手二手都一样。是事实,并不夸张!从2020年10月开始(就这样),这个月就等有没盘放出,客户一大把,愁盘。”

市场情绪趋稳

事实上,虽然天河、黄埔等区域呈现出供不应求的市场情况,但广州楼市素来鲜有炒作情绪,即使可能存在“哄抬房价”的情形,业主也普遍并不买账,买卖行为都较为理性。从业主的预期价格来看,市场也没有明显上涨的情绪。

中原地产的数据显示,目前广州各个区报价出现不同程度的上扬,其中以中心区报价上调幅度最为明显,比如黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度分别为18.0%、10.1%、11.6%。而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小,仅7.4%、4.0%。

肖文晓认为,广州各个区域和板块的楼市是有分化的,并不是什么板块的房子都好卖,因此也不是所有板块都具备涨价的基础,目前二手房业主涨价的现象也就是天河、黄埔。

刘东的房子在海珠区,因为房子较为老旧,他有出手的打算,但一直没有找到合适的时机。“我们这边旧校区,不可能(涨)也没条件,这一年涨的是天河、黄埔,跟别的区没啥关系。”

实际上,即便是天河和黄埔的业主,也有不少认为市场存在“非理性”因素,即便是热点片区,业主也理性看待房价的表现。一名天河牛奶厂片区的业主指出,“抱团炒高价就是不合理。你真的觉得牛奶厂能够到7.4万吗?总觉得这个价格很多水分。”

黄埔区某大盘的一名业主也表示,他不关注小区房价的变化,“不太关心,都是虚的。”

事实上,广州本地的市场人士的共识也是,广州市场会基本平稳。“(哄抬房价),也就说说而已。一旦想卖,你能信业主群里面的话?想卖的都会随行就市的。现在要做的事就加强预期管理和舆论引导,增加市场数据披露的透明度,稳定市场供求关系,防止各方过度炒作。”长期观察广州楼市的黄林认为。

广州中原研究发展部在最新的一份报告中也指出,“广州楼市整体基本面持续向好,未来更多买家将能够获得购房资格。目前买家入市热情居高不下,无论是带看量还是新增客户数量均呈现稳步上扬的态势。”2021年广州市场可能先迎接一波“小阳春”,预计月度成交有望维持在11000宗以上的高位,超过2020年水平,价格则微幅上调或保持平稳为主。

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